Este es el dinero que hay que adelantar al banco para firmar una hipoteca

La compra de una vivienda es el mayor desembolso económico que muchas personas realizan a lo largo de su vida. Y la firma de la hipoteca que habitualmente le acompaña supone una importante decisión financiera que conlleva unos gastos. Por eso, es recomendable estudiar bien las condiciones del préstamo -tipo de interés, importe o plazo de amortización- para saber el compromiso que adquirimos con la entidad bancaria.

A la hora de comprar una vivienda, de manera general se pide tener ahorrado al menos el 20% del valor de la vivienda porque los bancos solo suelen dar el 80% del valor del inmueble que se va a comprar. Así, por ejemplo, para adquirir una vivienda de 200.000 euros, la entidad solo ofrecerá una hipoteca de 160.000 euros, los 40.000 euros restantes los deberán tener ahorrados los compradores.

Pero a ese importe que se necesita tener ahorrado, hay que sumar los gastos asociados a la constitución de la hipoteca y que es posible que se pidan por adelantado. Es lo que se conoce como provisión de fondos. La formalización de una hipoteca incluye una fase inicial de documentación, registros y pagos.

Tipos de gasto al formalizar la hipoteca

Al contratar una hipoteca, es necesario inscribir y escriturar el préstamo, lo que conlleva una serie de pagos por la formalización del crédito hipotecario. Estos gastos incluyen:

Gastos del cliente

El Banco de España (BdE) explica que habitualmente las entidades bancarias exigen este importe como adelanto para pagar los gastos. Pese a que es un importe que los bancos pueden pedir, hay que tener en cuenta qué cubre. En ese sentido, el BdE recuerda que “el importe de la provisión de fondos se ha rebajado notablemente” debido a la entrada en vigor Ley de crédito inmobiliario. Esta normativa cambió la responsabilidad de pago de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca.

Así, ahora el cliente solo está obligado a pagar la tasación del inmueble y su copia de escritura. Además, también tendrá que pagar la comisión de apertura si esta está contemplada en las condiciones ofrecidas por la entidad. Esta comisión se paga una sola vez y engloba la totalidad de los gastos que la entidad pueda reclamar por el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo. Por su parte, los gastos de gestoría, los derivados de la escritura del préstamo hipotecario ante notario, los de registro y los impuestos, deberá asumirlos el banco.

La provisión de fondos deberá incluir solo los gastos que son responsabilidad del cliente, pero es posible que los bancos busquen asegurarse que dispondrán del dinero suficiente durante el proceso y calculan al alza la estimación del importe de la provisión de fondos. Para evitar cobros erróneos, es importante comprobar que la cuantía sea acorde con las previsiones realizadas. La propia entidad bancaria debe facilitar un justificante con la liquidación realizada, así como las facturas de los gastos realizados con el dinero anticipado.

Dado que el banco calcula al alza la previsión de gastos, es posible que esa provisión de fondos sea superior al importe finalmente necesario. El banco tiene la obligación de devolver el importe sobrante al cliente. El Banco de España explica que “el periodo que transcurre hasta la devolución dependerá de cada banco, aunque puede llegar a demorarse”. Por ello, desde la autoridad bancaria española instan a no olvidarlo y reclamarlo si fuera necesario.

¿Se puede reclamar el dinero que hay que adelantar al banco para firmar una hipoteca?

Debido a la Ley Hipotecaria de 2019 y las diversas sentencias que le ampara, no es posible determinar un plazo específico para presentar una reclamación por gastos hipotecarios. Por lo tanto, lo más recomendable es buscar asesoramiento legal de un abogado para obtener información precisa sobre cómo proceder en este tipo de reclamaciones.