El aumento de tipos deja a un millón de familias sin poder comprar una vivienda

La subida de tipos de interés más acelerada desde la creación del euro ha elevado de forma notable el interés que las familias pagan para poder acceder a una vivienda en propiedad. El Euríbor a 12 meses, el interés al que están referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España, escaló de media hasta el 3,3% en enero. El indicador ha seguido subiendo y este lunes superó la barrera del 3,5% en su cotización diaria, ante la perspectiva de que el Banco Central Europeo (BCE) siga subiendo los tipos en sus próximas reuniones.

A estos niveles y teniendo en cuenta que el diferencial medio que se viene aplicando al indicador es del 1%, la demanda de potenciales compradores se habría reducido un 11,8% en relación a la situación que había antes de que el BCE empezase a endurecer su política monetaria en julio. Es decir, que con unos tipos finales de compra que rondan el 4,5% hay un millón de familias que ya no pueden comprar un inmueble pese a que querrían hacerlo. Es la principal conclusión del informe ‘Impacto de la demanda en la subida de los tipos hipotecarios’, elaborado por la Cátedra Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, presentado este martes en Madrid.

El análisis se ha elaborado seleccionado 77 ciudades a nivel nacional con más de 100.000 habitantes y tomando en consideración los datos de los notarios, que sitúan el precio medio de la vivienda es 196.072 euros, de los que el 80% (156.858 euros) se financiarían con hipoteca, tal y como ha explicado Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, durante la presentación del documento. El informe tiene en cuenta una renta media por hogar en esas ciudades de 30.097 euros, de acuerdo con los datos que ofrecen el Instituto Nacional de Estadística y la Agencia Tributaria, que se traducirían en 2.508 euros al mes por familia.

En un escenario más adverso, en el que los intereses finales de compra escalasen hasta el 5,5%, un 17,25% de los potenciales compradores no podría acceder a comprar una vivienda con hipoteca a los precios actuales, esto es, alrededor de 1,7 millones de familias. En este caso, solo podrían adquirir un inmueble el 36% de quienes conforman la demanda actual, que son quienes tienen como mínimo una renta de 38.530 euros en el hogar, puesto que la cuota anual a pagar ascendería a 11.559 euros. Este segmento podría canalizarse hacia el mercado del alquiler, si bien este muestra unos elevados niveles de tensión y cuenta con poca oferta disponible, como ha apuntado José García Montalvo, Catedrático de Economía y director de la Cátedra Grupo Tecnocasa - UPF.

San Sebastián, Palma, Barcelona y Madrid, las más afectadas

Bajo este supuesto más tensionado, las ciudades que se verían más afectadas serían San Sebastián (27,6% menos de compradores podrían acceder a una vivienda en propiedad), Palma de Mallorca (27%), Barcelona (24,4%), Madrid (23,9%), Málaga (21,5% menos), así como Bilbao (19,6% menos de compradores potenciales) y Las Palmas de Gran Canaria y Cádiz, con un 13% menos de familias que podrían comprar un inmueble. En estas ciudades se da la particularidad de los niveles de precios son mayores que en la media.

En el lado opuesto, las urbes que se verían menos afectadas por este escenario más tensionado serían Lleida (con un 8,7% de hogares que no podrían adquirir una vivienda), seguida de Zamora (9,1%), Ávila (9,2%), junto a Huelva, Cuenca y Soria, con un 9,4% menos de familias que podrían optar a un piso en propiedad. 

Por primera vez el precio de la vivienda sube menos que el IPC

Entre otras conclusiones, el informe incide en que el precio de compra de la vivienda se ha estabilizado en el segundo semestre de 2022, al subir un 1,3% de media, muy por debajo del 8,3% en el que se situó la tasa anual de inflación en el periodo. Desde la firma inciden en que en niveles de precios estamos todavía muy lejos de los niveles de 2006 y 2007, con medias de más de 3.000 euros el metro cuadrado. En el caso de los alquileres la subida es mayor, del 3% de media, y aún mayor en Madrid (7,3%), Barcelona (10%), Valencia (5%) y 10,9% en Sevilla.

Desde la firma inciden en que es la primera vez en la serie histórica en el que el precio de la vivienda crece por debajo de la inflación. "Es algo atípico", señalaba Cubero. Desde Tecnocasa y la Pompeu Fabra observan que los propietarios necesitan cada vez más descuentos para vender su vivienda y recomiendan adecuar el precio y ponerlo en su justo valor. Según su análisis en Madrid los precios están sobrevalorados un 16% debido a los ciclos alcistas que se han vivido en el mercado inmobiliario. El porcentaje se eleva al 18% en Barcelona o al 17% en Zaragoza.