¿Está pensando en cambiarse de vivienda? ¿Duda entre comprar y alquilar? Atrás quedan los peores años de la crisis, en los que el ladrillo estaba paralizado y el valor de las casas caía en picado. Ahora, con la reactivación del sector inmobiliario y con unos precios al alza, son muchos los que se lanzan a la aventura de cambiar de domicilio. La duda que flota en el aire es siempre la misma: ¿pago una renta o me hipoteco?
En términos generales, la hipoteca media en España es de unos 120.000 euros, según los datos del INE, y el tipo medio de interés al que se están firmando las hipotecas es de 2,83%, con un plazo de 24 años, lo que sitúa la cuota promedio destinada a la amortización de esta en 574 euros. A ello, habría que sumar la inversión inicial (cerca de un 30% para poder acceder a la entrada y los gastos de formalizar una hipoteca), así como los costes de la comunidad de vecinos, el IBI o el seguro del hogar obligatorio. El saldo medio total sería de unos 729 euros.
Por su parte, el precio medio del alquiler en España se sitúa en los 757 euros al mes, según idealista. Al margen de gastos corrientes como agua o luz, el inquilino no debe hacer frente a otro tipo de seguros o impuestos, ni al pago de las cuotas vecinales. La ecuación es simple: a primera vista es más barato comprar una vivienda antes que lanzarse a una hipoteca.
Sin embargo, si se tienen en cuenta las particularidades de cada región española, la cosa cambia. Para calcular la rentabilidad de una u otra opción, se suele utilizar como referencia el Price Earnings Ratio (PER), es decir, el número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta. Cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.
En las grandes ciudades manda el alquiler
En España, actualmente el PER está situado en el 23,8, según el Banco de España, mientras que en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao o Valencia, este supera los 25 puntos. Por el contrario, en otras ciudades como Vigo, Alicante, Gran Canarias o Guadalajara ronda e, incluso, no llega a los 20 puntos. Es decir, que mientras que en las grandes ciudades, a día de hoy, es preferible vivir de alquiler; en las pequeñas, la compra, es sin duda, la opción más rentable.
Estos resultados varían, asimismo en función del distrito. En los distritos más caros de Madrid, como Salamanca o Chamberí, la adquisición es una posibilidad al alcance de unos pocos: según la Sociedad de Tasación, en la calle Serrano, por ejemplo, donde la cuota mensual de la hipoteca para una vivienda tipo de 96 m2 es casi 1.700 euros más cara que el alquiler. Por el contrario, en zonas más deprimidas como Dos Hermanas, en Sevilla, la cuota mensual de la hipoteca más barata ronda los 307 euros, mientras que la del alquiler asciende a 326 euros, por lo que sería preferible optar por una hipoteca.
Sin embargo, la situación podría revertirse si los precios continúan evolucionando como hasta ahora. En 2017, el precio del alquiler aumentó más de 18%, mientras que el de la compraventa lo hizo en torno al 4%. Además, la entidades están volviendo a ofrecer hipotecas al 100% y dando facilidades para acceder al crédito, impensables hace apenas un año.
“Si los precios de alquiler y venta siguen aumentando de manera tan dispar, a la vez que continúa expandiéndose el crédito y mejorando el empleo, pronto podremos llegar a situaciones en las que alquilar un piso, en zonas ‘prime’ de grandes ciudades sea menos rentable que comprar o que, al menos, ese margen se diluya”, explican fuentes de CBRE.
Si a ello se unen los bajos tipos de interés que se dibujan para este año, la compraventa, aseguran, irá ganando poco a poco el terreno al alquiler. "El coste de las hipotecas no variará sensiblemente puesto que se espera la misma política monetaria durante 2018. Veremos sin duda, una expansión generalizada de precios, compraventas, hipoteca, visados de nueva construcción, alquileres y rentabilidades, que no dejarán de crecer en durante este año”, concluyen.
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