Que el mercado de la vivienda se encuentra en plena ebullición es una realidad incontestable. Solo en 2017, su precio se incrementó un 6,2 %, su cuarto año consecutivo al alza tras seis años de caídas y se anotó su mayor repunte desde 2007 (cuando experimentó un crecimiento del 9,9%), ejercicio previo al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, según el INE. Sin embargo, este crecimiento no es homogéneo. El importe de una vivienda ya no solo depende la ciudad en la que se encuentre ubicada. Ni siquiera del distrito o del barrio. Singularidades como que la acera tenga mejores vistas, esté más soleada, el tráfico peatonal sea más intenso, tenga edificios más modernos o sea una frontera socio-económica diferenciada, hace que el valor de una vivienda o local se dispare hasta un 300% en el precio tan solo con cruzar la calle.
“En numerosos tramos de calles, por toda la geografía española, los precios varían ostensiblemente, incluso llegando a duplicarse, por circunstancias o particularidades que inciden en la demanda, como pueden ser mayor tráfico peatonal, orientación, vistas, etc.", explica Fernando García-Marcos, director técnico de TecniTasa. De esta forma, por ejemplo, en la calle Serrano de Madrid, entre las calles Ortega y Gasset y la Puerta de Alcalá, los precios varían de 10.000€ (impares) a 20.000€ (pares), sobre todo en locales comerciales porque el tráfico peatonal es más continuo y denso, acentuado ahora por la mayor anchura de las aceras. Lo mismo ocurre en Bilbao en la Gran Vía de D. Diego López de Haro en la que los precios de los locales van de los 10.000€ (pares) a 15.000€/m2 (impares) por la mayor densidad peatonal que provoca que el rendimiento económico de los negocios sea muy superior de una acera a otra.
"Si nos fijamos en incrementos porcentuales el dato que más sorprende está en Vigo (Pontevedra). Se produce en la calle Urzaiz entre las calles Colón y Gran Vía en donde los precios cambian hasta en un 300% más al pasar de los 3.000€ en los impares a los 9.000€ en los pares por ser la prolongación de la calle más exclusiva y zona de paso a El Corte Inglés. En Murcia se da un caso muy similar, en concreto en la calle Antoñete Gálvez, situada en un barrio en expectativa de regeneración urbana cuyo desarrollo diferenciado provoca actualmente precios de 400 – 500 €/m2 en la acera de los pares, frente a precios que los triplican, llegando a los 1.500€/m2 en la de los impares", continúa.
Según explican fuentes del sector, aunque a primera vista pueda parecer extraño, la acera en la que se encuentre una vivienda es uno de los factores que más influyen en el precio dentro de una misa zona. "Tendemos a creer que son iguales, pero no es cierto. Donde es más evidente es en muchas zonas costeras, donde estar en una acera u otra supone tener vistas al mar o no. Por ejemplo, en Girona, en la localidad de Blanes, en el Passeig de Dintre, también los precios se duplican de la acera de los impares (1.500€/m2) a los pares (3.000€/m2) ya que en estas últimas las viviendas disponen de vistas al mar en pleno centro de la población. Por su parte, en Palma de Mallorca en la calle Sant Magí la opción de vista al mar hace que los precios varíen de 3.000€/m2 (pares) a 5.000€/m2 (impares) más de un 66%", comentan.
Por otra parte, tal y como detallan desde Century21, también son especialmente importantes a la hora de fijar el precio las características de la vivienda como los metros cuadrados y la distribución del espacio, la calidad de los materiales de construcción, los servicios e instalaciones adicionales como garajes, trasteros, piscinas, pistas de pádel y zonas de ocio infantil, así como el tipo de vivienda o su situación con respecto al edificio, también son tenidas en cuenta a la hora de establecer su valor de mercado. “El precio de una vivienda está estrechamente relacionado con estos factores. Los españoles sienten preferencia por aquellos pisos situados en plantas altas y con orientación hacia el sur, siendo éstos más caros que los bajos o primeros y aquellas viviendas orientadas hacia el norte” define Ricardo Sousa, responsable de la inmobiliaria.
Otros factores que determinan el precio
Además, desvelan desde la inmobiliaria, en un mercado en el que la cuota de venta de inmuebles de segunda mano domina con un 82%, según el Colegio de Registradores, los años que han pasado desde la construcción de la vivienda adquieren especial importancia. “Actualmente la media de antigüedad de un inmueble se sitúa en torno a los 30 años. Cuando compramos una vivienda de segunda mano, en no pocas ocasiones, suele implicar alguna reforma y cuantos más años tenga, mayor es la cantidad a invertir en dicha reforma. Es por ello que los inmuebles más ‘jóvenes’ suelen tener un precio por encima de aquellos más longevos”, puntualiza Sousa.
Por último, desde UDA (Urban Data Analytics) aseguran que otros factores como la planta, la conservación o la cercanía al transporte público también son determinantes en el precio de la vivienda. Así, cada planta suma euros al precio final del inmueble, en concreto, 3.000, pero, además, tener ascensor en el inmueble genera desigualdades de hasta el 39% del importe total. Por otra parte, el certificado energético puede hacer variar el precio un 15% y el estado de la vivienda un 11%. También influye en el monto a abonar si el piso es interior o exterior (29% de diferencia), si está orientada al sur (incrementa el precio un 4%) y si tiene garaje o piscina (un 7% y un 20% más, respectivamente).
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