Las socimis han recibido una nueva estocada bursátil que ha agudizado la delicada situación que atraviesan como consecuencia de la Covid-19. ¿El motivo? La posible nueva fiscalidad que se contempla en el anteproyecto de Ley de Presupuestos Generales de 2021 y que incluye una tributación mínima del 15% en el impuesto de Sociedades. Esta nueva fiscalidad ha teñido de rojo las cotizaciones del sector pese a que en la realidad su efecto será mínimo. No obstante, su castigo en los mercados obedece, principalmente, a la irrupción del coronavirus y la naturaleza del negocio de estos vehículos en nuestro país, con un peso muy reducido en los sectores que saldrán más fortalecidos de esta crisis como es el logístico.
La tributación del 15% en el impuesto de Sociedades provocó que Merlin Properties marcara mínimos históricos y Colonial cotice en su nivel más bajo desde comienzos de 2017, lo que evidencia que ambas no pasan por su mejor momento. La primera, con una cartera de activos mucho más repartida sectorialmente, tiene un peso del 50% (en término de valor de activos) en oficinas y un 19% en centros comerciales mientras que logística solo supone un 10%. Por su parte, la ponderación del segmento de oficinas es mucho mayor en la segunda ya que supone alrededor del 80% de los ingresos por alquileres.
Tanto Merlin Properties como Colonial son los dos gigantes del sector en nuestro país y sufren un desplome bursátil del 55% y 45%, respectivamente, durante este ejercicio. Lar España, algo más pequeña que estas dos y centrada en parques comercial, sufre también un varapalo del 50% mientras que las que cotizan en el mercado alternativo sufren menores caídas debido a su iliquidez. Situación que choca con la de las grandes socimis europeas centradas en logística como la británica Segro, que este mes de octubre adquirió un centro logístico urbano en Londres por 145 millones de euros, y que se dispara un 10% en el último año. La belga Warehouses De Pauw repunta alrededor de un 22%, al igual que la sueca Sagax. Claro síntoma de que es el segmento más resiliente dentro del sector inmobiliario.
La mayor concentración del número de vehículos socimi en España, atendiendo a su distribución por segmentos inmobiliarios, se concentra en residencial, oficinas y locales comerciales, que agrupan más del 80% del número total de vehículos cotizados, siendo el segmento residencial el que lidera el número con 25 socimis especializadas, según el informe 'SOCIMIs: Solidez y valor para la recuperación', elaborado por BME y JLL. De hecho, desde el punto de vista de capitalización bursátil, el ranking muestra valores diferentes ya que son los vehículos especializados en oficinas, mixtos y retail los que agrupan más del 80% del valor bursátil y más del 75% del valor de mercado de los activos. Por tanto, el segmento logístico es el más pequeño con un tamaño de 20 millones de euros y, según los autores del estudio, "sorprende el reducido peso de vehículos especializados en logística al ser éste uno de los segmentos estrella en la reciente evolución del mercado inmobiliario".
En nuestro país, y puramente de logística, solo hay dos socimis que cotizan en BME Growth: P3 Spain Logistic Parks Socimi y Tarjar Xairo Socimi. La primera tiene una capitalización de mercado de alrededor de 30 millones de euros y cuenta con once activos: cuatro en Madrid, dos en Zaragoza y Toledo, y uno en Bilbao, Valencia y Guadalajara. Por su parte, la segunda capitaliza 8,5 millones, sus principales activos son cuatro naves industriales y entre sus inquilinos está una compañía del Ibex 35 como Grifols.
Entre los motivos esgrimidos por los expertos sobre esta mayor resilencia de la logística destacan el aumento de la demanda a corto plazo por la Covid-19, debido a la significativa expansión del gasto en alimentación, incluyendo el canal online, y la necesidad de apoyar servicios sanitarios críticos. Además, "tendencias que ya se observaban antes de la pandemia se han acelerado ahora tras el brote de Covid-19, como el aumento de la tasa de penetración del ecommerce, la expansión de las ventas online de alimentación, la venta minorista omnicanal y la integración de la tecnología en los almacenes", según señala el informe elaborado por BME y JLL.
Otros, por el contrario, han sucumbido al impacto de la Covid y ha lastrado la cotización de las socimis españolas. ¿El motivo? La Covid-19 ha conllevado un aumento en el número de cierres de oficinas, locales comerciales, hoteles... y es ahí donde las compañías españolas tenían una gran presencia. Por ejemplo, la contratación de oficinas durante el primer semestre de 2020 rondó los 220.000 metros cuadrados en el conjunto de Madrid y Barcelona, lo que supuso un descenso del 61% respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que las rentas prime en retail han sufrido una fuerte corrección este año, "pero se espera que se recuperen gradualmente a partir de 2021 y que vuelvan a los niveles anteriores a Covid-19 para 2024", según los expertos de JLL.
Este escenario tan poco halagüeño ha provocado un deterioro en el valor de los activos, sobre todo en aquellas socimis con presencia en hoteles u oficinas, que las compañías han comenzado a reflejar durante los resultados del primer semestre y que podrá continuar en caso de que se tomen medidas más drásticas como consecuencia de la crisis sanitaria. Además, se aprecia una ralentización en el crecimiento del precio de los alquileres en distintos segmentos de actividad e, incluso, una bajada significativa en algunos casos, lo que presionará a la baja los ingresos de dichas compañías.
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