Los vientos en contra del ciclo de la vivienda son significativos a mediados de 2023, pero se acercan a su punto álgido en todo el mundo. Esa es la conclusión a la que llega el departamento de activos inmobiliarios de Morgan Stanley que expone que la correlación entre las economías es cada vez más acusada, pero los cambios estructurales en factores como la asequibilidad, la oferta y el coste de las hipotecas tendrán profundas implicaciones para el próximo ciclo del inmobiliario. También señalan sus consecuencias para el crecimiento, la política y los mercados.
"Se avecinan vientos en contra para una importante clase de activos... La vivienda residencial es la mayor clase de activos del mundo, un canal clave de la política monetaria y un importante motor del ciclo económico. Tras varios años de volatilidad histórica, creemos que el máximo previsto en los tipos de interés oficiales de las economías de mercado hasta el segundo semestre de 2013 marca el inicio de un importante punto de inflexión, en el que ya se vislumbran algunos brotes verdes”, destaca el banco norteamericano.
La entidad asegura que el telón de fondo estructural ha cambiado significativamente por varios factores. Por un lado, la subida de los tipos y la resistencia de los precios de la vivienda han provocado un fuerte deterioro de la asequibilidad en la mayoría de los mercados. Además, la oferta de vivienda es ahora insuficiente en la mayoría de las economías, y esta situación empeorará a corto plazo a medida que se ralentice la construcción y se reacelere el crecimiento demográfico.
Los expertos comentan que, aunque el alargamiento de la duración de las hipotecas en varias economías ha reducido la sensibilidad a los tipos de interés oficiales, también reduce la rotación, ya que la diferencia entre los tipos de las hipotecas nuevas y las existentes es considerable.
Repunte en EEUU
En cuanto a la referencia de los mercados desarrollados, Estados Unidos, en los últimos meses, el mercado inmobiliario del país norteamericano, la asequibilidad sigue siendo un reto, pero ya no se está deteriorando. Aunque la oferta sigue estando cerca de sus niveles más bajos de los últimos 40 años, ya no marca un nuevo mínimo histórico cada mes.
De hecho, los precios de las viviendas se mantuvieron altos en mayo, cayendo levemente respecto al año anterior cuando los precios estaban cerca de máximos históricos y registrando una ganancia mensual desde abril, según el último Índice Nacional de Precios de Viviendas de EEUU Case-Shiller de S&P CoreLogic publicado el martes. “El repunte de los precios de las viviendas en EE. UU. continuó en mayo. La recuperación en curso de los precios de la vivienda tiene una base amplia", asegura Craig Lazzara, director gerente de S&P DJI y coautor del informe.
La perspectiva de una mayor regulación del sistema bancario promete mantener limitados los niveles de crédito hipotecario. Estos ingredientes se combinan en una receta que, en opinión de Morgan Stanley, deja atrás los pronunciados descensos de las ventas de viviendas y de las viviendas iniciadas, pero también impide que se produzcan aumentos bruscos en el horizonte de previsión.
Dado que los propietarios actuales siguen en gran medida atrapados en sus casas por los bajos tipos hipotecarios, estos expertos esperan que las ventas de viviendas existentes vayan a la zaga de las casas nuevas. “Prevemos que las ventas de viviendas existentes terminen 2023 un 14% por debajo de los niveles de 2022, mientras que las ventas de viviendas nuevas arañan una ganancia del 2%”, aseguran.
El banco prevé que la construcción de viviendas unifamiliares caerá un 12% este año, pero supone una mejora respecto a la situación actual, con un descenso del 29% interanual. Aunque prevé que el IPV interanual sea negativo en los próximos meses, aunque sería breve, ya que los precios de la vivienda terminarán el año en niveles similares a los de 2022.
Volumen de ventas de segunda mano
Entonces, ¿qué significa todo esto para la actividad inmobiliaria de cara al futuro? La asequibilidad sigue siendo un reto en Estados Unidos. La oferta sigue siendo escasa, pero hay que observar estadística pasada. “Si examinamos periodos anteriores para ver qué ocurrió con las ventas de viviendas existentes una vez que el deterioro de la asequibilidad superó su punto álgido, observamos que, aparte de la crisis del 2008, el volumen de ventas tardó más de 9 meses en dejar de caer”, apunta Morgan Stanley.
En estos momentos ya han pasado siete meses desde el punto de inflexión. A medida que el entorno se adentra hacia el segundo semestre de 2013, las comparaciones interanuales están preparadas para ser más fáciles. La vivienda residencial es la mayor clase de activos del mundo, con un valor estimado de 260 billones de dólares en 2020, más que el valor de las acciones cotizadas y los títulos de deuda combinados y unas tres veces el valor del PIB mundial.
La vivienda ocupa un lugar central en el ciclo económico y es un canal clave para la transmisión de la política monetaria. Además, desde el punto de vista de la actividad, los hogares destinan entre el 15% y el 20% de su gasto a la vivienda, lo que la convierte en un motor clave del consumo interno. Y la construcción es una de las industrias más cíclicas, lo que puede impulsar oscilaciones importantes en el lado de la inversión del crecimiento.
“Estos factores, junto con sus vínculos directos e indirectos con los mercados financieros, hacen que las perspectivas de los mercados de la vivienda deban ser un importante foco de atención para los inversores”, dice Morgan Stanley. En cuanto al entorno inversor, la secuencia es fundamental, según el banco: “Ahora es el momento de que los inversores se comprometan… Vemos que los vientos en contra de la vivienda alcanzarán su punto álgido en el segundo semestre de 2023, lo que permitirá una recuperación más amplia hasta 2024”.
En última instancia, estos expertos comentan que este ciclo será diferente porque esperamos una dispersión cada vez mayor del comportamiento de la vivienda en las distintas economías y a lo largo de la historia. “La recuperación se verá limitada por cinco temas que configurarán el próximo ciclo inmobiliario en cada economía nacional y tendrán diferentes implicaciones económicas”, termina.
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