Buenas noticias ante de Navidad para la carga de hogares con deuda vinculada a la vivienda. Diciembre está a punto de cerrar con el mayor descenso mensual del Euríbor a 12 meses desde febrero de 2009, con una caída de 0,31 puntos porcentuales (31 puntos básicos) en el promedio respecto a noviembre, del 4,02% al 3,706%, según los datos provisionales hasta este viernes.
Pese a que la mayoría de hipotecas a tipo variable todavía se encarecerán este mes en las revisiones anuales. El diferencial es aún positivo (68 puntos básicos más que el 3,018% de diciembre de 2022) pero el sector bancario asistirá a las primeras rebajas de cuotas en préstamos con influencia del Euríbor. Algunas hipotecas mixtas registrarían un abaratamiento porque tienen cláusulas de revisión cada seis meses. La guía es el Euríbor a 12 meses, en mínimos desde abril y está más bajo.
Por ejemplo, ING ofrece a través de su web una Hipoteca Variable (con 1 a 3 años fijos) que se indexa al Euríbor a 12 meses pero la revisión del índice se hace cada seis meses, según su página web. Del mismo modo, Openbank (Santander) también tiene una fórmula similar en su Hipoteca Variable, según la descripción del producto. Hay otras entidades que este tipo de préstamos mixtos que se han convertido en los más vendidos después del reinado de los tipos fijos antes de la subida de tipos.
Segundo aniversario del Euríbor al -0,502%
No obstante, las rebajas serán escasas en los casos en que se produzcan. Para la mayoría, el Euríbor a 12 meses volverá a encarecerles la cuota por segundo año consecutivo. Con los datos provisionales de diciembre, una hipoteca teórica de 150.000 euros a 25 años y diferencial de 1 punto sobre el Euríbor, la cuota mensual subiría de 793 a 851 euros, unos 58 euros más y casi 700 euros más al año.
Pese a que es el menor incremento desde abril de 2022 (22 meses), los préstamos revisados con diciembre como referencia completarán dos años subiendo y el encarecimiento acumulado es el más alto en más de dos décadas. En concreto, el ejemplo de hipoteca citado anteriormente supone que las cuotas habrán subido 300 euros al mes en solo dos años o 3.600 euros anuales.
El Euríbor a 12 meses ha pasado de cotizar en terreno negativo (-0,502% fue el promedio mensual hace dos años), a hacerlo más de 400 puntos básicos por encima de ese nivel (3,7% ahora mismo). Hay que recordar que el índice de los préstamos entre bancos a un año registró un mínimo histórico el 20 de diciembre de 2021 con una cotización diaria del -0,518%. La normalización de los tipos de interés ha provocado, sin embargo, que las condiciones de financiación se endurezcan a una velocidad demasiado brusca que ha deprimido el apetito por contratar una hipoteca y, a la vez, ha acelerado las amortizaciones de los préstamos vigentes.
Según el Banco de España, el volumen de hipotecas vivas para la compra de vivienda o su rehabilitación se redujo a 497.000 millones de euros hasta octubre. Son casi 13.000 millones menos que en diciembre de 2021 cuando todavía no se había producido el repunte vertical de los tipos de interés para combatir la inflación. La estructura del sector ha cambiado radicalmente, de ahí que el Euríbor -que es un índice que cotiza todos los días en los mercados- sea la referencia de siete de cada diez préstamos inmobiliarios, pero esa proporción sea muy inferior al 90% de 2012.
Cuándo bajarán las hipotecas
Paradójicamente, la proliferación de préstamos mixtos y fijos dejará fuera del abaratamiento previsto a parte de las hipotecas para 2024. Para los que siguen endeudados con el Euríbor a 12 meses, las proyecciones actuales adelantan a febrero la posibilidad de que el famoso índice sea inferior en las revisiones anuales. Los ejecutivos de los bancos situaban en abril o mayo, incluso verano, este punto de inflexión cuando presentaron resultados en octubre.
El Banco Central Europeo (BCE) ha endurecido su discurso tras la pasada reunión del 14 de diciembre para descartar que estén discutiendo ahora potenciales rebajas de los tipos de interés. Así se han expresado tanto la presidenta Christine Lagarde hace una semana como el vicepresidente Luis de Guindos. El motivo, según los observadores habituales de sus discursos, es que los mercados se han salido por la tangente y descuentan varias rebajas de tasas en 2024 de forma anticipada, hasta el punto de que los futuros apuntan a tasas del 2,5% frente al 4,5% actual.
