El build to rent (BTR) se ha erigido como la fórmula perfecta para 'salvar' al sector inmobiliario de una crisis profunda durante la pandemia. Este modelo permite que las promotoras vendan los pisos de alquiler en bloque a un solo inversor, que se encarga después de gestionar a los inquilinos. El método disminuye los márgenes de ganancia, según expertos del sector, pero la seguridad y la caja que genera hacen que las pérdidas sean residuales. Las principales promotoras se han lanzado a ensayarlo y la calificadora Fitch ha 'coronado' a la estrategia de Aedas Homes como la más eficiente.
La firma explica en su estudio que el enfoque de Vía Célere hacia el BTR es más "especulativo" porque la promotora no llega a acuerdos de preventa con inversores desde el inicio de sus proyectos. Mientras tanto, Aedas minimiza sus riesgos al llegar a pactos con operadores antes de emprender cualquier desarrollo de esta envergadura. La calificadora también ha puesto la lupa en Neinor Homes, que se ha involucrado en el mundo del build to rent, pero, a diferencia de Vía Célere y Aedas, sí mantiene los activos en su balance. Fitch advierte de que esta metodología incrementa su apalancamiento consolidado en las cuentas.
Aún así, todavía no se puede pitar el final de la partida por el build to rent ya que a las promotoras les queda mucho espacio para desarrollar su actividad y cambiar de estrategia. Los proyectos de Aedas y Vía Célere, según el informe de Fitch, se centran en las regiones más pudientes y con mayor demografía en España, entre las que figuran Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Valencia y Andalucía. Pero, los bancos de tierra no son iguales. El de Aedas permitirá el desarrollo de 15.000 unidades en los próximos años y el de Vía Célere, el de 21.000. La calificadora estima que estos números equivalen a 7,5 años de actividad para Aedas y más de 10 para Vía Célere.
En cuanto a la calificación de Aedas, Fitch Ratings le ha asignado una nota de incumplimiento de emisor a largo plazo (IDR) por primera vez de 'BB-' (los resultados van desde la letra A a la D) y una calificación garantizada senior esperada de 'BB (EXP)', con un índice de recuperación de 'RR3'.
La empresa explica que "estas calificaciones reflejan la mejora continua en el desempeño operativo de Aedas desde que la compañía salió a bolsa de 2017. En los últimos doce meses, la empresa entregó más de 1.900 unidades y esto le permitió registrar un beneficio durante el último año". Aún así, Fitch espera "un mayor crecimiento en los próximos meses para estabilizar su margen EBITDA en alrededor del 20% y reducir el apalancamiento".
Estas son buenas noticias para Aedas Homes, que presentó sus resultados del último ejercicio a la CNMV este lunes. Y es que la promotora registró los mejores números financieros y operativos de su historia al disparar un 122,9% sus beneficios y entregar 1.963 viviendas. En cuanto a los ingresos, la promotora controlada por el fondo norteamericano Castlelake alcanzó los 671,9 millones de euros, un 82,8% más y el margen bruto de sus operaciones se situó en el 28,1%.
La promotora no pretende frenar su actividad y lanzó este lunes una emisión de bonos verdes por 315 millones de euros con vistas a 2026. Los bonos, que cotizarán en la bolsa irlandesa, han sido calificados por la agencia Moody's con una nota de "Ba2" y perspectiva estable. GS, Citi, Deutsche Bank, JP Morgan, Santander, Société Générale, BBVA, Sabadell y Bestinver Securities son las entidades que participaron en la operación.
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