Qué pasa si mi propietario me puso una fianza abusiva por abandonar el piso

La verdad es que nos falta mucha información para dar respuesta a su consulta. En los arrendamientos de local son habituales este tipo de cláusulas coercitivas o sancionadoras, que se enmarcan dentro de la libertad de pactos prevista en el art. 1255 del Código Civil.

Respecto de la posibilidad de que un juez moderase la indemnización pactada, la cuestión dependerá de las circunstancias concurrentes y, en especial, de si el arrendador es persona jurídica y usted (el arrendatario), pudiera resultar objeto de protección como consumidor en el tráfico mercantil.

Al margen de tales consideraciones, es verdad que el juez tiene la facultad de moderar equitativamente la pena para los supuestos en que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida (art. 1154 del CC), pero la jurisprudencia sostiene que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora si se produce exactamente la infracción prevista.

En el supuesto que ahora nos plantea, la cláusula penal se fija precisamente para el supuesto de que el arrendatario incumpla su compromiso de permanecer en el contrato por el plazo libremente pactado, de modo que el abandono del local antes de dicho término supondrá la aplicación automática de tal previsión indemnizatoria a favor de quien ve truncada su legítima expectativa de negocio. En tal supuesto, nuestros tribunales consideran que el juez no debe entrar a moderar su aplicación, salvo, como decíamos, que existan circunstancias específicas que lleven a pensar que se trata de un abuso de derecho o de un enriquecimiento injusto.

*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com