Los entornos en los que puede residir la población de mayor edad se han convertido en un 'caramel0' para los inversores. El sector inmobiliario que aglutina los activos destinados a la tercera edad va camino de vivir el mejor año de su historia, consolidando así una actividad que ya lleva un tiempo en auge y en el que las socimis están involucrándose cada vez más. Un crecimiento que se produce tanto en las residencias de ancianos como en el 'senior living', que son esas viviendas destinadas a los que superan los 65 años. Y que va camino de alcanzar los 1.600 millones de euros en el ejercicio 2021, según datos de Savills Newman a los que ha tenido acceso La Información.
Este incremento del volumen abarca varios conceptos, entre los que están las adquisiciones de activos en funcionamiento, las operaciones de carteras, las operaciones corporativas y los nuevos desarrollos para los dos ámbitos protagonistas. Este auge se explica con factores como las perspectivas demográficas, los flujos de ingresos garantizados que no tienen que ver con los vaivenes económicos y con la escasa oferta de calidad que existe en el país. Esto ha llevado a que el mercado esté cada vez más especializado. A lo que se suma la mayor demanda de plazas de los mayores para estos lugares, debido a la esperanza de vida y la alta dependencia conforme se cumplen más años. Una tendencia que se repite por toda Europa, aunque en ciertos países ya está más consolidado.
En el sector de residencias español destaca Adriano Care, la socimi liderada por el exconsejero delegado de Ferrovial Joaquín Ayuso. Esta firma que cotiza en el BME Growth tiene activos valorados en más de 60 millones de euros que se reparten en Madrid, Bilbao, A Coruña o Valencia. Su cartera está gestionada por Azora Capital, y su capitalización ha crecido un 7,92% en lo que va de 2021. En cuanto al 'senior living', que se caracteriza por estar destinado a mayores con plena capacidad cognitiva y física, destacan operaciones como la del fondo belga CPI, que adquirió por 35 millones de euros a Goya Real Estate el complejo de mayores Forum Mare Nostum en Alfaz de Pi. Movimiento que se convirtió en una de las primeras grandes adquisiciones de un complejo destinado para los ancianos.
Las autonomías que más crecen son aquellas en las que están invirtiendo los grandes 'players' antes mencionados, según los datos de Savills. En lo que respecta al 'senior living', las zonas con mayor potencial para la creación de nueva oferta son Madrid, Cataluña, País Vasco, Baleares, Canarias, Valencia y Andalucía. Su porcentaje de personas mayores de 65, la densidad de sus poblaciones y los ingresos per cápita están detrás de estas buenas expectativas, como apunta Nuria Béjar, directora nacional de Healthcare y Senior Living de la consultora. Aunque hay que diferenciar entre lo que demanda el ciudadano autóctono y el extranjero. El primero quiere un entorno conocido y cercano a su municipio habitual, mientras que el segundo apuesta por urbanizaciones alejadas de las grandes ciudades.
El campo de las residencias es más complejo, ya que hay que tener en cuenta las distintas necesidades de los que pasan a vivir en ellas. Aun así, los inversores están apostando por España por "la falta de oferta de calidad y la seguridad de una demanda creciente", incide Nuria Béjar, que destaca la "baja disponibilidad y la antigüedad del stock existente". Unas circunstancias que requieren "la actualización de parte de la oferta ya operativa a la vez que crear producto adaptado a la nueva realidad del mercado", añade la experta. Entre las razones del aumento de inversiones está el dar respuesta a quienes tienen una mayor dependencia, para los que la OMS ha pedido que se incrementen las plazas en estos servicios.
Un futuro para igualar al resto de países europeos
Las expectativas de este mercado a medio y largo plazo no pueden ser mejores, según los análisis de Savills Aguirre Newman. Actualmente, contabilizan hasta cien proyectos de promoción de nuevas residencias en diferentes puntos del país. Dichas inversiones ya están comprometidas. "Apuntala la consolidación de un stock de calidad con distintos tipos de soluciones residenciales para personas mayores", señala Nuria Béjar. Entre las que está inmersa en futuros proyectos es Pryconsa, que ya está construyendo una segunda residencia en Madrid capital con 244 plazas tras haber entrado al mercado con otra en la zona de Aravaca.
La asignatura pendiente continuará siendo la de tener una oferta similar a la de otros países europeos. Hay operadores que aún no se han adentrado en el mercado español debido a la falta de oferta. Los futuros stock son los que podrían dar la vuelta a esa situación. El 'senior living' será el buque insignia de esa evolución en el inmobiliario. En las residencias, la neurorehabilitación y la psicogeriatría marcarán serán dos de las demandas que deberán asumir para responder a lo que precisan los usuarios.
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