El encarecimiento de las nuevas hipotecas se frena por el auge de las renegociaciones

A pesar de que el euríbor, el índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas  a tipo variable, pero que sirve de guía para también establecer los precios de las fijas, volvió a subir en el mes de abril, la banca frenó el encarecimiento del precio de las nuevas hipotecas. El índice cerró el cuarto mes del año en el 3,757%, mientras que el tipo de interés TEDR, que no incluye los gastos de comisiones ni las primas de los seguros, se situó en el 3,48%. Esta cifra supone siete centésimas menos que el tipo aplicado en marzo, cuando se situó en el 3,55%, según los datos dados a conocer esta mañana por el Banco de España, aunque el organismo los corrigió al día siguiente, martes 6 de junio, dejando un tipo de interés del 3,61%, lo que supone 6 puntos básicos más que en marzo. Aunque es un dato engañoso. 

Esta caída es consecuencia de las renegociaciones, cuyos datos también fueron corregidos por el organismo al día siguiente, que los hipotecados llevaron a cabo a lo largo del mes de abril, ya que las estadísticas del Banco de España incluyen tanto el tipo de interés de las renegociaciones, consideradas como nuevas operaciones, junto a los tipos de interés de las nuevas hipotecas puras. Así, el correspondiente a las renegociaciones bajó en abril hasta el 3,29% desde el 3,48%, mientras que el de las nuevas operaciones subió desde el 3,55% de marzo al 3,60%; por lo que el 'abaratamiento' relativo se debe a un efecto estadístico. 

Incluso con las renegociaciones, el tipo es significativamente más elevado que el que se obtenía hace apenas un año. En concreto, en abril de 2022, la banca concedió hipotecas a un tipo medio del 1,55%; es decir, 200 puntos básicos menos de las operaciones cerradas a lo largo de su homólogo en 2023. Los datos son provisionales, por lo que todavía podrían variar.

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La estadística de abril también es engañosa al mirar hacia los volúmenes de concesión. Tras unos meses a la baja, en el importe de las nuevas operaciones tal como las computa el Banco de España crece en abril por segundo mes consecutivo, hasta los 6.231 millones de euros, pero lo hace también por el histórico dato de renegociaciones. De hecho, esta cifra es superior a la registrada hace un año, cuando el volumen de nuevos saldos se situó en los 5.771 millones de euros, lo que implica un crecimiento del 8%; logrado por los cambios de condiciones de los créditos.

En concreto, de los más de 6.000 millones en nuevas operaciones que registró el sector financiero durante el mes de abril, unos 2.500 millones se correspondieron con este tipo de operaciones; aunque estas cifras han sido posteriormente rectificadas y corregidas por el organismo regulador, que es el cifra más alta desde que existen estadísticas. Solo en abril de 2016 -la serie histórica arranca en enero de 2015- se produjo un volumen de nuevos contratos que superara los 2.000 millones. En marzo de 2023, el importe de estas revisiones fue inferior a los 450 millones, aunque superando las cifras de febrero y enero, que se situó en los 328 y 267 millones, respectivamente.

Estos acuerdos entre bancos y clientes taparía una ralentización del ritmo de concesión de hipotecas realmente 'nuevas'. En este sentido, dentro de los saldos que el Banco de España considera nuevos, los que no son renegociaciones, y que incluirían las nuevas concesiones se situaron en abril en los 3.728 millones; su cifra mensual más baja de todo el año.