Las compras de vivienda por parte de extranjeros están actuando como revulsivo de un mercado inmobiliario al que le toca lidiar con una financiación más cara por la subida de los tipos de interés, con escasez de oferta en zonas donde la demanda sigue siendo muy elevada y con la consiguiente subida de precios de los inmuebles. Los compradores internacionales protagonizaron un 14,94% de las operaciones que se cerraron en el segundo trimestre del año, por lo que su peso sobre el total alcanzó entre abril y junio el segundo mayor porcentaje de toda la serie que elabora el Colegio de Registradores -solo a lo largo del tercer trimestre de 2022 se superó esa cota, al llegar a representar un 15,92%-.
Ya no es solo una cuestión de sol y playa, puesto que los extranjeros ganan terreno sobre el total de compraventas en once de las diecisiete autonomías (en todas salvo en Andalucía, Asturias, Castilla y León, Cataluña y Navarra) y en una treintena de provincias. En algunos territorios el peso de estos inversores es tan relevante que llegaron a representar tres de cada diez operaciones de cuantas llegaron a buen puerto entre abril y junio. Es el caso de Canarias (30,64%), pero también el de Baleares (30,38%) y Comunidad Valenciana (29,91%), a las que siguen Región de Murcia (23,56%), Cataluña (15,35%) y Andalucía (14,19%).
Pese a liderar las operaciones, los británicos -que siguen siendo, además, el principal mercado emisor de turistas a España- han venido perdiendo presencia de forma paulatina en el mercado inmobiliario nacional desde el segundo trimestre de 2016, justo antes de que Reino Unido celebrase el referéndum (23 de junio) donde los ciudadanos se pronunciaron mayoritariamente en favor del Brexit. Este hito se produjo finalmente el 1 de febrero de 2020. Inmediatamente después, con el parón en seco de la actividad y las restricciones que trajo consigo la pandemia, su participación en el mercado inmobiliario español (por volumen de operaciones y en términos relativos) también registró varios trimestres de fuerte caída, que comenzó a remontar ya alrededor de marzo de 2021.
La pérdida de peso de los británicos tras el Brexit y la Covid
A nivel provincial llama la atención el caso de Alicante, donde los inversores foráneos explican prácticamente la mitad de las adquisiciones de inmuebles (44,67%). Este tipo de comprador se beneficia, en la mayoría de los casos, de su mayor poder adquisitivo y del hecho de no tener que recurrir a financiación bancaria o requerirla en menor medida, lo que le permite sortear el encarecimiento del crédito que ha traído consigo la escalada de los tipos de interés con la que los bancos centrales han tratado de plantar cara a la inflación. Por nacionalidades los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 8,8% de compraventas, seguidos por alemanes (7,3%), franceses (6,6%), marroquíes (5,4%), e italianos y rumanos (5,2%).
Con todo, los británicos no han recuperado el peso que llegaron a tener en el total de operaciones extranjeras, puesto que superaron incluso el 20% en el pico registrado en 2016 y fueron reduciéndolo hasta el 13,79% previo a que estallase la crisis de la Covid. Desde entonces han rebajado cinco puntos su participación en el inmobiliario nacional por la devaluación de la libra y la inestabilidad política y económica. Sin embargo, otras nacionalidades han ido ganando peso año tras año, convirtiendo la demanda extranjera en un factor de "notable fortaleza en el contexto inmobiliario actual", tal y como recogían los propios registradores en su último anuario.
El endurecimiento de requisitos para la 'golden visa', en el tintero
Aunque el caso británico es el más significativo, lo cierto es que las ocho "nacionalidades cabecera" han perdido peso relativo, lo que va dando lugar a un reparto más amplio del mercado. Una de las explicaciones a este fenómeno de diversificación está también en el aumento de compras de viviendas de más de 500.000 euros, cifra a partir de la cual los inversores no comunitarios pueden adquirir el visado de residencia, la conocida como 'golden visa'. Los últimos datos disponibles (a cierre del pasado ejercicio) confirmaron que este tipo de operaciones representan el 10,13% de las adquisiciones realizadas por extranjeros.
De las 9.000 viviendas que el pasado ejercicio se vendieron por encima de esa cantidad un 42,3% fueron adquiridas por ciudadanos no comunitarios. La mayoría de esos inmuebles se encontraban en Baleares (34,51%), Madrid (17,68%), Andalucía (14,95%) y Cataluña (11,22%), autonomías en las que existen zonas muy tensionadas por la escasez de oferta y la fuerte demanda y en las que el metro cuadrado ya parte de un precio elevado. La pasada legislatura el Gobierno de coalición llegó a plantear la posibilidad de endurecer los requisitos para la obtención de la 'golden visa'.
Tal y como confirman fuentes próximas al departamento de José Luis Escrivá, era un tema que el Ejecutivo de coalición pretendía analizar con los grupos parlamentarios, si bien la dinámica electoral lo impidió finalmente. El motivo fue una proposición de ley presentada por Más País que pedía su eliminación. Esto llevó al Gobierno de Pedro Sánchez a negociar con esta formación que se elevase la cantidad mínima necesaria de inversión para optar a este permiso de residencia especial por encima de los 500.000 euros actuales. El partido liderado por Íñigo Errejón reclamaba cambios en este sentido para evitar la especulación y que se generasen más distorsiones en el mercado inmobiliario.
Este tipo de permisos fueron creados por el Gobierno de Mariano Rajoy en el año 2013 a través de la conocida como ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. Esta fórmula genera no pocas suspicacias en Bruselas donde inciden en que la 'golden visa' se concede sin que haya un análisis previo del origen del capital invertido para adquirir el inmueble. El pasado 16 de febrero el Gobierno de Portugal puso fin a este permiso a cambio de inversiones y decidió prohibir además las nuevas licencias para pisos turísticos, salvo en zonas rurales o de baja población ante la crisis de precios de la vivienda que azota al país.
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