La subida más acelerada de los tipos de interés desde la creación del euro está dejando huella en el mercado inmobiliario español. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas acumulaban hasta noviembre diez meses consecutivos de caídas, de acuerdo con los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) hace apenas unos días. El encarecimiento del crédito, tanto a tipo fijo como a variable, ha hecho que la concesión de préstamos para adquirir vivienda se hundiese un 17,8% en el conjunto del ejercicio, a falta solo de las cifras del último mes para contar con el dibujo completo.
Los compradores (o inversores) han disparado las adquisiciones al contado, tratando de huir de una financiación bancaria más cara, puesto que los intereses se situaron de media en el 3,27% en noviembre, ligeramente a la baja, pero aún en zona de máximos. La última Estadística Registral Inmobiliaria publicada por el Colegio de Registradores confirma que sólo de enero a septiembre del año pasado (ambos incluidos) se cerraron más compras de pisos sin financiación que en todo 2022. Fueron más en volumen y más en relación al total de operaciones.
De los 603.308 inmuebles adquiridos hasta septiembre, un total de 197.428 se abonaron al contado, el 32,7%. En el conjunto del año 2022 cambiaron de propietario un total de 646.241 viviendas, de las que se pagaron en efectivo el 28,3% (182.778). Por territorios, la Comunidad Valencia es la que registra, de lejos, un mayor peso de las operaciones de este tipo sobre el total. Más de la mitad de las 99.009 viviendas que se adquirieron en la región de enero a septiembre se pagaron al contado: fueron 52315 (un 52,8%). Se da el hecho de que esta autonomía también lideró este tipo de compraventas el año previo, tanto en términos relativos como en volumen total.
Por detrás de esta autonomía se sitúan, con los datos existentes hasta el tercer trimestre, La Rioja y Murcia. En ambos casos las compras de pisos en efectivo casi han supuesto la mitad de todas las que se han cerrado (un 44,7% en ambos casos). En La Rioja han cambiado de manos por esta vía 1.895 inmuebles de un total de 4.237 y en la Región de Murcia han alcanzado las 9.751 de un total de 21.812. En Cantabria, Castilla y León y Castilla-La Mancha las compras a 'tocateja' suponen también más del 40% del total, un porcentaje que rozan en Canarias y Asturias.
En las zonas más tensionadas hay menos compras sin hipoteca
No ocurre lo mismo en las áreas donde el mercado se encuentra más tensionado por la falta de oferta y una demanda disparada que han seguido presionando al alza los precios. Es el caso, por ejemplo, de Baleares, Madrid y el País Vasco, donde el precio por metro cuadrado superó los 3.000 euros el año pasado, registran los porcentajes más bajos de compra de vivienda sin financiación. En el País Vasco se compraron hasta diciembre un 3,3% de inmuebles en efectivo (706 en total), en Madrid un 9,6% (7.044), en Navarra casi un 26% (1.661), en Cataluña un 26,6% (25.327) y en Baleares un 30,6% (4.645).
El último ejercicio cerró con una subida de precios muy significativa, una de las más abultadas de la historia, "fruto de la aceleración de la demanda de compra provocada por la escalada de los tipos de interés (...) La falta de oferta suficiente es la responsable de que los precios se mantengan en niveles altos", apuntaba recientemente María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
La evolución de las compras al contado muestra claramente el impacto de las subidas de tipos en el mercado inmobiliario. El Banco Central Europeo las inició el 21 de julio de 2022, cuando elevó el precio del dinero para contrarrestar una inflación que se había disparado en la Eurozona hasta prácticamente rozar el 9% a causa de la crisis energética y de la invasión rusa de Ucrania. La tasa anual de IPC se ha moderado hasta el 2,9% al que despidió el pasado mes de diciembre y la economía de la región muestra síntomas claros de debilidad y, sin embargo, la entidad considera que es aún "prematuro" debatir sobre recortes.
La evolución de la inflación también tendrá impacto este año en el mercado inmobiliario. Desde la Sociedad de Tasación advierten de que nuevas presiones en este sentido podrían limitar el crecimiento de la economía española en su conjunto como consecuencia, entre otros aspectos, de una demanda exterior debilitada. Esto se observa ya en indicadores como la desaceleración experimentada por la cifra de exportaciones, sobre todo de bienes, o incluso en la compraventa de viviendas por parte de extranjeros, en especial de aquellos países europeos con mayor incidencia inflacionaria.
