La construcción sigue sin recuperar niveles precovid en pleno alza de costes

Los datos de Contabilidad Nacional publicados el viernes por el Instituto Nacional de Estadística, con los que se confirmó que la economía intensificó una décima su avance entre enero y marzo hasta el 0,6% trimestral, han revelado que la construcción sigue siendo la actividad que más lejos se encuentra todavía de recuperar los niveles previos a la pandemia de coronavirus. Se sitúa, de hecho, un 9,3% por debajo de los registros a los que se movía en 2019. A la paralización de la actividad que trajo consigo esa conmoción se añadieron el aumento de los costes energéticos y de los materiales, primero, su escasez por los cuellos de botella que han seguido sin aflojar y por la guerra en Ucrania, así como el fuerte encarecimiento de la financiación a consecuencia de la subida de tipos de interés.

En su Informe Trimestral, el Banco de España advertía de que entre abril y junio la inversión en vivienda habría mostrado, como en los periodos precedentes, una cierta debilidad, lastrada por factores tanto de oferta como de demanda. La entidad incide en que por el lado de la oferta el elevado coste de algunos de los materiales empleados en la construcción residencial, la escasez de mano de obra y el progresivo endurecimiento de las condiciones de financiación del sector habrían seguido impactando negativamente en la inversión en vivienda. Pese a ello, los visados de obra nueva habrían mantenido una cierta estabilidad en los primeros meses del año.

Por el lado de la demanda, el organismo capitaneado por Pablo Hernández de Cos explica que el endurecimiento de las condiciones de financiación de los hogares también habría lastrado de forma significativa la inversión en vivienda en los últimos trimestres, si bien las compraventas han venido demostrando una cierta resiliencia desde principios de año. Al final, tras el primer impacto de la pandemia, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado a escala nacional con mayor intensidad que la oferta, que es más rígida a corto plazo. Esto se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios. 

Lo anterior implica que, pese al encarecimiento del crédito en el actual entorno inflacionista es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, "siga mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado", sostiene Marta Pérez Amigot, Unidad de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja.

Escasez de nuevos visados y precios estancados de la vivienda

Distintos análisis coinciden en que el precio de la vivienda se mantendrá prácticamente constante este ejercicio de media (-0,2%), aunque en términos reales la corrección llegará a ser del 3,9%. La reducción de las ventas impactará negativamente en el precio de la vivienda. Sin embargo, la elevada inflación y la relativa escasez de nuevos visados, que se reducirán hasta el entorno de las 100.000 unidades, compensarán parte del impacto negativo.

Estas cifras implican que la iniciación de nuevas viviendas sigue evolucionando muy por debajo de las ventas residenciales. La incertidumbre en torno a la regulación del mercado inmobiliario y la escasez de suelo finalista desarrollado en zonas de interés (sobre esto último ha advertido recientemente el Banco de España) podrían ser las causas del retraso de algunos proyectos y, por tanto, de esta recuperación más lenta, apuntan desde BBVA Research. En su último Observatorio Inmobiliario los expertos de la entidad explican que a ello se une el encarecimiento de los materiales, la escasez de mano de obra y la incertidumbre en torno a la política económica. 

No obstante, consideran que el sector podría comenzar a mostrar una nueva reactivación a partir del año que viene con aumentos moderados en demanda, oferta y precios, en un contexto de recuperación de la economía y en el que la oferta residencial seguirá siendo relativamente reducida. Bajo ese escenario, los precios de los inmuebles podrían aumentar alrededor del 2,5%, las ventas lo harían en torno al 5% y los visados incrementarse un 6%. 

La escasez de mano de obra cualificada y una plantilla envejecida

Todo estará sujeto a cómo evolucionen los próximos meses los riesgos antes mencionados. Desde el hecho de que se produjese un endurecimiento monetario más agresivo o por más tiempo si el BCE no logra poner coto a la inflación, la escasez de mano de obra cualificada y de suelo urbanizable, así como la mayor incertidumbre en torno a la política económica, en función de lo que suceda tras las elecciones generales del 23 de julio.

En cualquier caso, el sector de la construcción seguirá teniendo que hacer frente a un reto más complejo de resolver, directamente relacionado con la falta de mano de obra, que requerirá de más tiempo y esfuerzos. El "progresivo y alarmante envejecimiento" de la plantilla sobre el que advierte el Observatorio Industrial de la Construcción, que alerta de que en el último año los trabajadores mayores de 55 años aumentan hasta suponer dos de cada diez empleados en el sector, mientras que la población joven ocupada en la construcción se reduce "drásticamente" y asciende al 9,2% del total.