El precio de la vivienda debería moderarse a medida que la banca traslade a las hipotecas la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y por ende al euríbor. Según el Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera de primavera, presentado este miércoles, "es esperable que el endurecimiento de las condiciones de financiación contribuya a disipar las actuales señales de desequilibrio".
El organismo que gobierna Pablo Hernández de Cos explica en el documento que los precios del mercado inmobiliario continúan mostrando algunas señales de sobrevaloración, ya que se encuentran un 12,6% por encima del nivel de 2020 (al inicio de la pandemia), "si bien estas son contenidas por el momento" y reconocen que lo que se está observando en estos momentos es una caída del número de operaciones, así como en el volumen de crédito concedido, especialmente en la segunda mitad de 2022, llegando a registrar tasas de variación interanual negativas durante el cuarto trimestre del año.
En concreto, el volumen de nuevas hipotecas concedidas durante los últimos tres meses de 2022 fue un 5,4% inferior al observado en el mismo período del año anterior. Este freno de la actividad en el mercado de la vivienda estaría motivado por varias causas. Para empezar, por la pérdida de poder adquisitivo de los hogares, la elevada incertidumbre y el progresivo endurecimiento de las condiciones de financiación del crédito hipotecario. Pese a ello, el documento también señala que los volúmenes de compraventas y nuevas hipotecas se mantienen por encima de los niveles observados en los años previos a la pandemia.
Debilidad de la oferta por la caída de los precios
En otro orden de cosas, el Informe de Estabilidad Financiera de primavera recoge que los precios de la vivienda también han perdido dinamismo, pero de forma mucho más moderada, a lo que habría contribuido la persistencia de cierta debilidad de la oferta de vivienda. Así, su tasa de crecimiento interanual alcanzaba el 5,5% en el cuarto trimestre de 2022, 2,1 puntos porcentuales inferior al trimestre anterior.
Otro de los desequilibrios que señala el documento relacionado con la vivienda es que la ratio de precios de la vivienda en relación con la renta de los hogares se sitúa en niveles relativamente elevados y mantiene una tendencia ascendente desde 2014. Debe tenerse en cuenta también que los precios de los nuevos alquileres están experimentando aumentos significativos, que podrían condicionar la evolución de los precios de la vivienda en trimestres futuros.
Evolución del crédito
En consonancia con la pérdida de vigor de las compraventas de vivienda, el crédito hipotecario también se frenó durante la segunda mitad de 2022. De hecho, el flujo de nuevas hipotecas se contrajo en el cuarto trimestre de 2022 un 5,4% con respecto al último trimestre de 2021. Pese a ello, el volumen de crédito hipotecario concedido en los tres últimos meses de 2022 se mantuvo por encima de los niveles medios trimestrales de los años previos a la pandemia.
En este contexto, el saldo de hipotecas sobre vivienda también ha perdido tracción en los seis últimos meses de 2022. Así, se ha contenido gradualmente el incremento que se venía produciendo desde comienzos de 2021. De hecho, este saldo cerró el año algo por debajo del nivel de finales de 2021 (–0,2%), debido a que las amortizaciones superaron ligeramente al crédito hipotecario nuevo.
Para el conjunto de 2022, el BdE constata que los estándares de concesión de crédito de las nuevas hipotecas se han mantenido relativamente estables en niveles prudentes, tanto en relación con el valor de la vivienda (loan-to-value), como con la renta (loan-to-income). El comportamiento expansivo del mercado inmobiliario durante la primera mitad de 2022 no habría estado acompañado así de una mayor asunción de riesgos en estas dimensiones, lo que supone un punto a favor para la salud del sistema financiero.
A pesar de que el aumento de los tipos de referencia se ha trasladado a una subida de los nuevos préstamos hipotecarios en la segunda mitad de 2022, los diferenciales de los tipos en estas operaciones con respecto a los primeros continuaron estrechándose. Así, la rentabilidad de estas operaciones podría situarse más fácilmente en niveles muy reducidos, o incluso generar pérdidas, ante los posibles repuntes de los costes de financiación bancaria, o el deterioro de la capacidad de pago de los prestatarios, según advierte el supervisor bancario español.
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