En España hay cada curso 1,5 millones de estudiantes universitarios y de posgrado. De ellos, una tercera parte, más de 500.000, realizan sus estudios fuera de su ciudad o son internacionales, como es el caso de los 60.000 jóvenes que llegan desde toda Europa a España con el programa Erasmus. Y estos estudiantes necesitan alojamiento. Sin embargo, la escasa oferta de pisos de alquiler y la alta demanda, el incremento de precios debido al alza del turismo, los requisitos que exigen los propietarios o las fianzas y la anticipación que se necesita al reservar piso, complican el proceso de búsqueda. Y aquí es donde comienza a crecer en España el segmento de las residencias de estudiantes.
Una alternativa a la escasez de viviendas en alquiler y un floreciente negocio que está atrayendo a nuestro país a diversos fondos de capital tanto europeos como norteamericanos. Hasta el punto de que la consultora JLL estima que en los próximos años se invertirán en el sector más 6.820 millones de euros para pasar de las 115.000 plazas actuales a más de 180.000 en el año 2035.
Faltan plazas en las residencias de estudiantes
En España, pese al ‘boom’ de los últimos años, hay carencia de plazas de residencias para estudiantes y a día de hoy más del 80% de esos 580.000 estudiantes que necesitan una cama están en pisos de alquiler y menos del 20% en residencias, pero la demanda va en aumento y “está creciendo de manera exponencial”, cuenta a La Información Javier Ríos Fernández, CEO de Uniscopio, plataforma de orientación integral al estudiante universitario que, entre otros servicios, pone en contacto a éstos con las residencias de todo el país.
“Yo no hablaría de ‘boom’”, explica Ríos, “sino de un proceso que en Europa comenzó hace 10 o 12 años y aquí está comenzando a desarrollarse ahora fuertemente. En España hay una plaza en residencias por cada cuatro interesados, con una tasa de cobertura del 4% frente al 10% de media en Europa. Y estamos pasando además de un modelo de colegios mayores, que siguen existiendo, a otro de residencias, que ofrecen al estudiante servicios integrales, con nuevas tecnologías y comodidades, con edificios modernos que incorporan gimnasios, áreas de estudio, espacios de juego, piscinas, pistas de pádel e incluso actividades y eventos de desarrollo personal y profesional. Las residencias universitarias son, en definitiva, una opción de valor por la seguridad y tranquilidad que ofrecen a las familias”, concluye el CEO de Uniscopio.
Tensión en el alquiler residencial
Y este proceso hacia las residencias que se está dando en nuestro país ante la tensión creciente del mercado del alquiler residencial está abriendo el apetito de los fondos internacionales, “principalmente europeos, pero también del otro lado del Atlántico”, cuentan desde Uniscopio. Así, entre los principales operadores inmobiliarios en este sector se encuentran Resa -que en agosto del pasado año fue vendido por parte de Axa, CBRE IM y Greystar al fondo de pensiones holandés PGGM por una cantidad cercana a los 900 millones de euros-, MiCampus, propiedad del fondo Stoneshield (entre Resa y MiCampus suman más de 20.000 plazas residenciales), la estadounidense Yugo, que cuenta con unas 4.000 camas y varios proyectos en cartera y en ejecución, Livensa Living, de Temprano Capital, la belga Xior, la joint venture entre EQT Exeter y el Grupo Moraval, Student Experience, TPG y Urbania...
“Entre todas estas empresas y alguna más, habrá ahora mismo hasta 50 proyectos de nuevas residencias en ejecución en España, con una inversión de cerca de 3.000 millones de euros y que en dos años, para 2025, elevará el número de plazas existentes en nuestro país de las 115.000 actuales a unas 130.000”, asegura el CEO de Uniscopio.
"Es una inversión primordial"
Las plazas residenciales para estudiantes se distribuyen por todo el país aunque donde más están proliferando es en aquellas ciudades universitarias con graves tensiones en el mercado de alquiler como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, San Sebastián, Palma de Mallorca, Pamplona, Santiago de Compostela o Tenerife. Ciudades donde una habitación en un piso compartido puede salir entre 500 y 600 euros mensuales. La media nacional del precio del alquiler de una habitación en una residencia de estudiantes se sitúa en los 750 y euros al mes, aunque en ciudades como Madrid o Barcelona puede llegar a los 1.000 o 1.200 euros.
“Las empresas que están invirtiendo en nuevas residencias deben de tener en cuenta que es primordial”, dice Ríos, “ofrecer servicios adecuados e interesantes, integrales para el estudiante, a precios razonables, atractivos para el estudiante y sus familias, porque si el precio aquí también se desorbita será imposible llevar a cabo ese proceso del que hablábamos, ya consolidado en Europa y al que España se está incorporando ahora. Además, deberán de ofrecer servicios adecuados y fidelizar al estudiante para tratar de parar esa tendencia que existe por la que un estudiante el primer año que llega a una ciudad nueva va a una residencia, pero luego, cuando ya ha conocido gente, al segundo o tercer año, se va a un piso compartido”.
"Es un proceso ya consolidado en Europa al que España se está incorporando ahora"
Según el Observatorio Sectorial DBK de Cesce, a finales de 2022 operaban en el mercado español 1.093 residencias para estudiantes, que contaban con 110.368 plazas. En ese año de 2022 el número de centros aumentó en 26 y la oferta total de plazas 9.024 unidades. Así se acentuó la tendencia de crecimiento de los últimos años, ya que desde 2019 el número de centros se incrementó en 60 y el de plazas en 18.062. DBK explica cómo “en los últimos años se han registrado en el sector diversas operaciones corporativas con la entrada de nuevos operadores, la compraventa de activos y la puesta en marcha de nuevos proyectos”.
En el mismo sentido que JLL y Uniscopio, augura que “en el bienio 2023-2024 seguirá la tendencia de crecimiento de la oferta, con la puesta en marcha de numerosos proyectos. Cabe destacar que sigue existiendo un desajuste entre oferta y demanda de plazas residenciales. Lo que fortalece el atractivo de la inversión inmobiliaria en este tipo de activos. Se estima que en los próximos dos años la capacidad total aumentará en más de 10.000 nuevas plazas, situándose en las 122.000 en 2024. Las residencias de estudiantes se convierten así pues, ya lo son de hecho por los números que presentan, en uno de los nichos de negocio e inversión más atractivos de todo el mercado inmobiliario español.
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