La persistencia de unos tipos altos pesa sobre un mercado inmobiliario tocado

El Banco Central Europeo (BCE) se abre a que la subida de tipos de interés haya tocado techo tras elevar el precio del dinero por décima vez desde julio del año pasado, pero al mismo tiempo no cierra la puerta a nuevas subidas si la coyuntura económica lo requiriese. Su presidenta, Christine Lagarde, incidía este jueves en que si el ciclo de ascensos hubiera concluido ya, todavía sería necesario mantener el precio del dinero en estos niveles por un periodo largo, de forma que la inflación regrese al objetivo a medio plazo del 2%. A lo largo de estos últimos meses el endurecimiento de la política monetaria del emisor ha tenido un efecto evidente sobre el mercado inmobiliario. 

Primero, porque ha encarecido la financiación, tanto de las familias que pretenden acceder a una vivienda en propiedad, como de las promotoras y constructoras que intentan desarrollar proyectos de vivienda en alquiler, sin ir más lejos. El euríbor, principal indicador para las hipotecas variables, acumulaba hasta julio dieciocho meses consecutivos de subidas. El mes pasado rompió su racha alcista tras cerrar en el 4,073%. Esta escalada no solo ha supuesto un mazazo en forma de fuerte encarecimiento de las cuotas para los hogares, sino que también ha enfriado de forma notable la actividad del sector. Registradores y notarios dibujan un panorama para la reflexión.

La firma de hipotecas se hundió en julio un 25,7% en relación al mismo mes de un año antes (se constituyeron un total de 26.280) y las compraventas de inmuebles retrocedieron un 18,4% hasta las 57.255 operaciones. De acuerdo con los datos que manejas los notarios la concesión de préstamos para adquirir una vivienda ya venía de caer un 25,8% interanual en junio, un 23,9% en mayo, otro 32% en abril... Al mismo tiempo, las compraventas acumulan ocho meses consecutivos a la baja. Sin embargo, los precios han ido resistiendo y solo la última estadística publicada por el Consejo General del Notariado refleja un retroceso del 4,6% en el precio medio por metro cuadrado.

Ahora, cuando cabe suponer que los tipos de interés oficiales se mantengan en torno a los niveles actuales hasta el año que viene como poco y que, como advierten desde la agencia de calificación Scope, "podrían seguir siendo elevados después", hay temor al impacto añadido que esto pueda tener sobre el sector inmobiliario en España. Más concretamente, a nuevas subidas del euríbor que, no solo incrementen las cuotas de las hipotecas variables, sino que empujen a la banca a seguir encareciendo también la oferta de hipotecas fijas y que siga habiendo cambios en las condiciones de las hipotecas y más amortizaciones anticipadas para tratar de aliviar la presión sobre los presupuestos de los hogares.

No habrá caídas significativas de los precios

Esa persistencia en la subida de los tipos puede enfriar algo la economía, pero el propósito no es que se produzca un descarrile ni una situación radical en el mercado inmobiliario porque eso traería nuevos problemas, sostiene a este diario Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universidad de Valencia y director de Estudios Financieros de Funcas. "Creo que el mercado ya ha asumido ese entorno. Si los tipos no suben mucho más también los prestatarios van a poder más o menos hacerles frente con ese marco de apoyo que se ha aprobado entre el Gobierno y las entidades financieras", apunta. Entiende Carbó que el mercado residencial puede recoger el impacto con menores crecimientos -cerca de cero-, que puede haber algún trimestre con una caída los precios, pero que esta no será en ningún caso ni muy marcada ni muy significativa. 

Se da el hecho, también, de que las compraventas que se realizan al contado, por parte de inversores que no requieren de financiación, representan un porcentaje muy elevado sobre el total de operaciones. De acuerdo con los datos que maneja el Colegio de Registradores, el 38,4% de las compras de viviendas se realizaron sin financiación en el segundo trimestre. Por todo lo anterior, la calve estará en que la economía y el mercado de trabajo resistan. "El entorno sí que será más duro y por eso no cabe esperar tantas subidas de precios (de los inmuebles), pero no veo una corrección", añade el director de Estudios Financieros de Funcas. 

Descarta, como otros expertos, que el mercado vaya a paralizarse porque no contempla que vayan a subir más los tipos. "Creemos que esta podría ser la última subida de tipos de este ciclo, pero los riesgos siguen tendiendo al alza a corto plazo", apunta Sebastian Vismara, Senior Macro Economist de BNY Mellon IM. El experto incide en que, pese a la debilidad del crecimiento, la inflación general y las presiones inflacionarias subyacentes (como el crecimiento de los costes laborales unitarios) se mantienen fuertes. Aunque podría aumentar aún más los tipos de interés, el BCE ha alcanzado hoy "una altitud de crucero", puntualizan desde Pimco, la mayor gestora de renta fija del mundo. Otra cosa es que el emisor de la Eurozona siguiera subiendo los tipos, que hubiera incertidumbre, que la economía tuviera un descarrile o que existiese una situación de promoción inmobiliaria desmedida... "Pero todo eso no se da", incide Santiago Carbó.