El precio de la vivienda sigue subiendo; adquirir un piso está siendo cada vez más difícil para los españoles provocando que la compraventa de viviendas cayera más de un 10% en siete comunidades autónomas en junio, y el acceso a una hipoteca se encarece por el alza de los tipos de interés. Desde hace algunos meses que esta situación ha cogido impulso en España y al sumarle la subida de tipos constante por parte del BCE y la Fed, se ha generado una situación de incertidumbre constante para el sector. Esto mismo ha provocado un golpe para las tasaciones hipotecarias, porque el alza de los tipos hace que bajen los valores de los activos inmobiliarios. Situación que los expertos prevén que continúe si los bancos centrales no cambian de estrategia.
Este panorama ha llevado a que algunas compañías del ladrillo se hayan visto en jaque por la bajada del valor de los inmuebles en la última temporada de resultados. Merlin Properties, por ejemplo, perdió 47,52 millones de euros hasta junio al reducirse el valor de sus activos. Según apuntaron desde la empresa, están absorbiendo la caída de las valoraciones de sus activos derivada del escenario de tipos, con un descenso de 1,4% respecto al año anterior. En su informe explican que existe una caída generalizada de valoraciones, "con impacto neto limitado por inflación y revalorización de los desarrollos logísticos”.
La inmobiliaria Grupo Colonial es otra de las que ha sido golpeada por esto. Según comunicaron a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), cerraron el primer semestre con pérdidas netas de 347 millones lastrado por el valor de su cartera que disminuyó un 3%. “En un entorno de elevada volatilidad y subidas de tipos de interés, la valoración de los activos de Colonial se ha visto impactada por el aumento de las “yields” de valoración 1 (+30 pb en 6 meses)”, reflejan en su informe.
Frente a esto, expertos del sector han comentado a este periódico que la situación podría prolongarse en los próximos meses de no modificarse el ciclo de subidas del precio del dinero. “Aparte de considerar gastos financieros superiores, estás teniendo que actualizar a una tasa superior” comenta el presidente de Tecnitasa y presidente se la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa), José María Basañez. El especialista añade que al tasarse suelos con subida de tipos, “hace que baje el valor porque hay un coste que tienes que actualizar que es superior (el financiero)”, además piensa que tener acceso a financiación es muy importante y está siendo cada vez más complicado.
“Si la financiación es más cara, las promotoras son un sector que siempre suelen funcionar con crédito hipotecario, y además en muchos casos, piden bastante en su endeudamiento. Es una relación muy directa que cuanto más alto, más gastos financieros tienen y se deteriora su cuenta de resultados”, zanja Basañez. Desde Colonial también han añadido a los factores que afectan los valores de sus inmuebles la invasión de Ucrania por Rusia, y mencionan que ante este contexto, “el riesgo vinculado a la fluctuación del ciclo inmobiliario se ha visto altamente impactado, como consecuencia del aumento histórico adoptado por el Banco Central Europeo de los tipos de interés con el objetivo de tratar de contener la elevada inflación que ha caracterizado al ejercicio 2022, prolongándose durante el primer semestre de 2023”.
“Empezamos 2022 con mucha actividad de tasaciones, pero tras la subida de tipos fueron bajando y esa misma tendencia se ha mantenido en 2023”
Los especialistas aclaran que en el último mes se ha calculado que hay menos hipotecas y menos compraventas, y que la mitad de las que se han adquirido se han pagado al contado sin financiación ajena. Por ende, desde el sector de las tasaciones constatan que “efectivamente” al haber menos compraventas, y menos préstamos bancarios, el volumen de tasaciones ha disminuido (especialmente para los ámbitos hipotecarios) y hay menos actividad y volumen para este tipo de empresas. “Comenzamos 2022 con mucha actividad, pero tras la subida de tipos fueron bajando y esa misma tendencia se ha mantenido en 2023”, sentencia el presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa).
Sin embargo, esto ha también repercutido en el problema del suelo para vivienda nueva que ha sido uno de los grandes dilemas del sector en los últimos meses: encontrar suelo ya desarrollado para promover. “Si añadimos que los costes son superiores, te complica más tener el suelo dispuesto y te lo hace más caro. En los últimos años se están promoviendo una media de 100.000 viviendas al año y se estima que esa oferta en realidad cubre tan sólo la mitad de la demanda existente”, añade el experto de Tecnitasa. Además, la baja de compraventas ha coincidido con la subida de los precios y el encarecimiento del crédito como consecuencia de la política adoptada por el BCE.
Frente a esto, hay quienes ven esta situación con más mesura y piensan que los precios llegarán a una estabilización entregando atisbos de recuperación. Por ejemplo, la directora del servicio de estudios de Tinsa, Cristina Arias, ha dicho que en cuanto a las previsiones de evolución del mercado inmobiliario residencial espera que “la demanda continúe moderándose sin desplomarse, que en combinación con una oferta de obra nueva moderada hará que los precios tiendan a la estabilización”. Lo mismo creen desde Tecnitasa sentenciando que habrá un “aterrizaje suave” con los precios, especificando que no caerán, pero sí tendrán subidas más moderadas.
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