La Ley Hipotecaria 'ahoga' el mercado tras cinco años de crecimiento continuo

El ejercicio que acaba de terminar está cerca de marcar un punto de inflexión en el mercado hipotecario. Tras cinco años consecutivos de expansión, los datos sobre nueva concesión de créditos destinados a la compra de vivienda que han sido publicados hasta la fecha apuntan a que el crecimiento en 2019 será plano o ligeramente negativo. Y es que hasta el pasado mes de noviembre se habían formalizado hipotecas por importe de 38.983 millones de euros, cuantía un 0,3% inferior a la registrada en el mismo periodo del año anterior, según las estadísticas del Banco de España.

Por tanto, a falta de conocerse el dato correspondiente a diciembre, parece que este año se romperá una racha de cinco años de crecimiento robusto. Y eso que el precio de las hipotecas está en mínimos históricos tras la última bajada de tipos que aplicó el Banco Central Europeo (BCE) el pasado mes de septiembre. El mercado de las hipotecas se expandió un 23,6% en 2014; en 2015 otro 32,3%; en 2016 un 5%; en 2017 un 3,64% y en 2018, un 10,8%. De igualarse en el último mes de 2019 el dato de diciembre de 2018, la caída en el conjunto del ejercicio sería del 0,27%.

Se da la circunstancia de la nueva Ley Hipotecaria entró en vigor el pasado mes de junio. Hasta entonces, la producción de hipotecas por parte del sector financiero acumulaba un crecimiento del 6%. Por lo tanto, no hay duda de que en la segunda mitad de 2019 es cuando se ha producido el retroceso, ya siendo de aplicación la nueva norma que, como lamentan desde el sector financiero, dilata los plazos para formalizar los préstamos hipotecarios.

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El descenso en la demanda de crédito ha provocado que las entidades hayan sacrificado márgenes, lo que, unido a los bajos tipos de interés, ha llevado el precio de las hipotecas a mínimos históricos . Según los datos del Banco de España, el precio medio al que se concedieron hipotecas en noviembre fue del 2,02% TAE, mismo dato que en octubre pese al alza que experimentó el Euríbor en ese mes. De cara al vigente ejercicio, las perspectivas no son positivas, pues hay directivos bancarios que vaticinan un retroceso del 3% en 2020 en la creación de hipotecas.

Donde sí que se está produciendo un auge notable de producción es en las hipotecas a tipo fijo. Para medir este segmento del mercado el Banco de España toma como referencia los créditos a más de diez años (ya que prácticamente todas las hipotecas variables tienen un precio fijo el primer año). Pues bien, solo en el mes noviembre este indicador alcanzó los 1.590 millones de euros. Nunca antes se había concedido semejante importe en hipotecas fijas en un solo mes.

En el acumulado del ejercicio, los préstamos destinados a la compra de vivienda a más de diez años (hipotecas fijas) alcanzan los 12.877 millones de euros, y, de mantenerse los ritmos de concesión actuales, se registrará un nuevo récord al término del año, pues las entidades han fomentado este tipo de préstamos, cuyo precio es superior al de las hipotecas variables en la actualidad, pero se mantiene invariable durante toda la vida del mismo, lo que da una mayor seguridad al consumidor.

Pese a ser más caras que las variables, el precio de las hipotecas fijas ha bajado mucho en los últimos meses, y ya se acerca al de las variables. Tras romper el muro del 2% en octubre, el dato el noviembre se situó en el 1,85%, frente al 1,6% de las hipotecas variables. Semejante nivel de precio, no hace más que alarmar al Banco Central Europeo (BCE), que no que no entiende cómo las diferentes entidades financieras van a rentabilizar estos productos vendiéndolos a tan bajo coste.

Y es que los bancos deben cubrirse frente a subidas futuras de los tipos de interés pagando seguros contra los mismos. "No entiendo cómo pueden ser rentables algunas hipotecas fijas a 20 años", comentó hace unos meses en jefe de supervisión del BCE, Andrea Enria, al respecto de ese tipo de préstamos con precios inferiores al 2%, advirtiendo de la 'guerra hipotecaria' que disputan las entidades desde el verano.