Las actas de la reunión de la Fed ya empiezan a despejar el camino de lo que puede estar por venir en los próximos meses. Han despertado a todos los observadores en el mercado y ponen un foco en el factor de la inflación, pero también los precios de la vivienda se sitúan en el centro de la atención, lo cual puede precipitar la actuación de la institución monetaria antes de lo previsto en forma de retirada de estímulos.
“Varios participantes sugirieron que, si la economía continuaba avanzando rápidamente hacia los objetivos del FOMC, podría ser apropiado en algún momento de las próximas reuniones comenzar a discutir un plan para ajustar el ritmo de las compras de los activos”, indicaron las actas del último encuentro de la Reserva Federal.
El lenguaje clásico de la Fed, digno del expresidente Alan Greenspan, hacía mención, incluso, a la reducción del programa de compras masivas a un ritmo mensual de 120.000 millones de dólares. Mientras, Jerome Powell, actual máximo responsable del banco central, ha sido muy franco sobre la dirección de la estrategia política.
En particular, ha insistido en que las autoridades monetarias ni siquiera están “pensando en subir los tipos de interés”. La Fed continuaría usando sus herramientas, que, lo que es más importante, incluyen esas compras de activos, para generar lo que considera como el pleno empleo, mientras deja que la inflación supere su objetivo del 2% durante algún tiempo para compensar los déficits pasados.
No obstante, los observadores de la Fed se sorprendieron de que hubiera surgido tan pronto la sugerencia para iniciar la planificación de la reducción de la compra de bonos, apostando a que probablemente ni siquiera comenzaría hasta principios de 2022. Podría decirse que ya podría declarar la "misión cumplida" de su campaña para aliviar las condiciones financieras después del casi colapso de los mercados financieros en marzo del 2020 por el impacto de la pandemia.
Desde entonces, las acciones se han disparado, con el S&P 500 subiendo más del 85% desde su punto más bajo. En los mercados crediticios, los diferenciales entre los bonos del Tesoro y los corporativos, tanto de grado de inversión como de 'high yield' (especulativo), se han reducido a niveles históricos. “Esto indica que los inversores están exigiendo una pequeña rentabilidad adicional por el riesgo añadido que suponen tener títulos no gubernamentales”, apuntan los expertos de Atlantic Capital.
La tensión del mercado hipotecario
Pero lo mismo sucede en el mercado hipotecario, en gran parte debido a que la Fed compra 40.000 millones netos de valores respaldados por hipotecas de agencias, junto con los 80.000 millones en bonos y 'Treasuries' cada mes. Como resultado, los diferenciales de los MBS son los más ajustados registrados nunca: solo alrededor de 20 puntos básicos sobre los bonos del Tesoro comparables.
Para los posibles compradores de vivienda, eso se traduce en que un préstamo a tipo fijo a 30 años tiene un interés del 3% anual, un factor importante para que el mercado inmobiliario se encuentre al rojo vivo y que pueda hacer que la Fed actúe más rápido de lo que algunos expertos consideraban previamente. Al menos un miembro de la Reserva Federal ya ha planteado preguntas sobre por qué el banco central está permitiendo el aumento de los precios de las viviendas, que ya estarían inflados.
“Mi propia opinión personal es que el mercado hipotecario probablemente no necesite tanto apoyo ahora”, comentó el presidente de la Fed de Boston, Eric Rosengren, tal y como habría recogido un informe de JPMorgan. “Y de hecho, una de mis preocupaciones sobre la estabilidad financiera sería si el mercado de la vivienda se sobrecalienta”, ahondó.
Rosengren es un líder uno de los líderes intelectuales en la Fed. Antes de la pandemia, expresó su preocupación por las valoraciones infladas en el segmento de los centros comerciales del mercado inmobiliario. Si las opiniones de Rosengren ganan terreno, sostiene apunta JPMorgan, el banco central podría trasladar más de sus compras a bonos del Tesoro de valores respaldados por hipotecas. “O podría empezar a recortar las compras de MBS antes de que ralentice la compra de títulos del Tesoro”, asegura.
“De hecho, podría reducir las compras de ambos, aunque recortar las compras de MBS antes sería lo más probable”, analiza. Sin embargo, el escenario central de JPMorgan es que la Fed comience a reducir las compras de bonos del Tesoro y MBS simultáneamente, para que lleguen a cero al mismo tiempo.
Dicho esto, parece haber poca justificación para avivar la demanda de la vivienda en un momento en el que el mercado está limitado por la falta de oferta. La construcción de nuevos inmuebles se ve obstaculizada por la escasez de suministros de materiales de construcción y mano de obra.
“La Fed podría estar agravando esos problemas a través de sus compras de valores”, según Joseph F. Kalish, responsable de estrategia macro de Ned Davis Research. “No es que el mercado hipotecario necesite ayuda, es que los bancos han comprado aún más valores respaldados por hipotecas, expandiendo sus tenencias de MBS a alrededor de 44.000 millones al mes”, añade.
Durante el próximo año, los diferenciales de rentabilidad de los MBS de las agencias podrían ampliarse entre 20 y 30 puntos básicos con respecto a los bonos del Tesoro de referencia, tal y como estima Kalish. “Una vez que la Fed se retire por completo del mercado al detener la reinversión de los pagos mensuales de intereses y capitales, se podrían sumar 20 puntos básicos”, concreta.
De hecho, estos expertos consideran que la eliminación de las ayudas de la Fed debería ayudar a restablecer cierta estabilidad en el mercado de la vivienda, en el que los inicios se desplomaron un 9,8% en abril a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1,56 millones de unidades.
La importancia o no de la inflación
A pesar de que algunos economistas nieguen la importancia del aumento vertiginoso de los costes de la vivienda en la inflación, debido a la forma en que se incluyen en el IPC, incluso las estadísticas estatales reconocerían lo que es claramente evidente para los aspirantes a comprarse una casa.
Por ahora, las rentas más bajas han frenado el IPC, a pesar de los grandes saltos en los precios de la vivienda. Pero Jim Bianco, analista de Bianco Research, sostiene que la moratoria federal sobre los desahucios ha reducido los alquileres.
Además, está previsto que la moratoria de los desahucios finalice en septiembre. De cara al futuro, la encuesta propiedad de Evercore ISI de las empresas de apartamentos apunta a una aceleración en los aumentos de alquiler. “Las rentas más altas pueden verse como más estructurales que transitorias”, según una nota de la firma de análisis.
El escenario central es que la inflación ha sido principalmente uno de los factores del alza de los precios de los productos básicos. Pero el mercado ha comenzado a movilizarse, generando precios más elevados, especialmente en los futuros de madera, que están por debajo del 25% de sus picos recientes. El analista técnico de ICAP, Walter J. Zimmermann, también ve signos de “agotamiento al alza” en los repuntes de otras materias primas clave, como el aluminio, el maíz y el crudo.
Así, la preocupación para los mercados, entonces, sería si la Fed se viera obligada a acelerar la reducción gradual de sus compras, lo que sería un preludio del eventual despegue en su objetivo de tipos de interés desde el actual 0% -0,25%.
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