Los niveles de actividad inmobiliaria en China alcanzaron su punto álgido en 2021, y los datos recientes sugieren que la caída de los últimos 3 años no muestra signos de remitir, a pesar de las múltiples medidas de flexibilización política, y que los precios de la vivienda y el volumen de ventas siguen cayendo, según un reciente informe de Goldman Sachs sobre la situación del sector de los inmuebles en el gigante asiático.
Tal y como se observa en los datos de la Oficina Nacional de Estadística de China (ONE), el valor de las ventas inmobiliarias en todo el país en diciembre de 2023 fue de una caída del 17% interanual, y los precios de las viviendas en las 70 ciudades más importantes mostraron que la variación media ponderada de estos fue de una caída del 2,4% interanual. “Dicho esto, a pesar de la falta de recuperación, creemos que el sector inmobiliario chino se encuentra en una trayectoria en forma de ‘L’”, advierten los expertos del banco de inversión estadounidense.
Los economistas de la entidad financiera en China exponen que la ralentización de la actividad inmobiliaria probablemente ha superado la demanda demográfica subyacente, con una reducción de la superficie bruta vendida y de las nuevas construcciones del 38% y el 52% en 2023 en comparación con los niveles de 2021, respectivamente. “Esto sugiere que el ritmo más rápido de descenso de las ventas y de los nuevos proyectos iniciados probablemente haya quedado atrás”, explican.
Ante la persistente debilidad, los responsables políticos chinos anunciaron una serie de medidas de flexibilización a finales de enero, como nuevas directrices para permitir que los ingresos de los préstamos bancarios garantizados con propiedades comerciales se utilicen para el pago de la deuda, y el gobierno local de Guangzhou relajó completamente las restricciones de compra de grandes viviendas, entre otras.
De cara al futuro, el equipo de economistas de China de Goldman Sachs espera que se produzcan nuevas relajaciones en el sector de la vivienda, derivadas de una aceleración de la renovación de las aldeas urbanas y la construcción de casas públicas, nuevas reducciones de los coeficientes de pago inicial y los tipos hipotecarios, la mayor laxitud de las restricciones a la compra y reventa de inmuebles en más grandes ciudades. Además, más apoyo financiero para garantizar la entrega de viviendas prevendidas.
Y sobre este último punto, observa que las finalizaciones de GFA se han mantenido estables durante los últimos 3 años a pesar de la recesión de la industria, lo que refleja la prioridad que los responsables políticos dan a la finalización de proyectos. “Con medidas de flexibilización adicionales, nuestro equipo inmobiliario de China espera que las ventas en el mercado primario se estabilicen interanualmente en 2024, basándose en las hipótesis de un aumento del 6% en la superficie bruta vendida y una reducción del 6% en el precio medio de venta”, analiza.
Reestructuración progresiva
Aunque transcurren ya tres años de desaceleración, los avances en la reestructuración de la deuda del sector inmobiliario siguen siendo lentos. Así lo pone de manifiesto el anuncio del Grupo Evergrande de China, el 29 de enero, de que el Tribunal Superior de Hong Kong ordenó la liquidación de la empresa. “Creemos que la imposibilidad de acordar un plan de reestructuración con los acreedores extraterritoriales fue un factor que contribuyó a la petición de liquidación de la empresa”, expone el banco norteamericano.
A pesar de la lentitud de la reestructuración y de las previsiones de nuevos impagos, desde Goldman Sachs consideran que el impacto en los mercados de crédito de China en dólares será moderado. “Estimamos que más de 130.000 millones de dólares de bonos inmobiliarios chinos han entrado en mora en los últimos tres años y, según el índice ICE BAML AsiaDollar, los bonos inmobiliarios chinos representaban menos del 6,5% del mercado inmobiliario asiático por valor de mercado a finales de 2023, frente a alrededor del 50% a finales de 2020… Esto indica que gran parte de las pérdidas inmobiliarias en los mercados de renta fija ya se han dejado sentir”, analiza.
También estos expertos señalan que, a pesar de los importantes impagos y pérdidas en los mercados de bonos y en los préstamos bancarios en la sombra (es decir, préstamos fiduciarios) al sector inmobiliario chino, los préstamos bancarios a los promotores inmobiliarios han seguido aumentando en los últimos tres años, aunque a un ritmo lento. El importe de la deuda bancaria a los promotores inmobiliarios en 2023 era un 7,2% superior al saldo pendiente al final de 2021.
“Esto pone de relieve que los responsables políticos se centran en abordar los problemas de ‘flujos’ de crédito, dirigiendo gran parte de la flexibilización del mismo hacia la financiación para la finalización de viviendas pre-vendidas pero no terminadas”, expone.
Desde Goldman Sachs prevén un crecimiento interanual del 3,9% en préstamos adicionales para nuevos promotores para 2024. Los esfuerzos para garantizar la oferta continua de crédito bancario a los promotores reforzarían su tesis de que los esfuerzos de reestructuración probablemente lleven muchos años, y que el sector inmobiliario chino seguirá una trayectoria en forma de "L". El tiempo lo dirá.
