La trampa del Euríbor, crédito más caro y estornudos inmobiliarios

Hay muchas papeletas para que toque una recesión en el mercado inmobiliario español en 2023, con más pinta de leve que de severa. Los motivos no son otros, como saben, que la subida de los tipos de interés que se viene produciendo desde hace algo más de un año, la inflación en el precio de la vivienda -cuyos costes han pegado un notable estirón al alza en estos doce meses-, pero hay uno nuevo que acaba de hacer acto de presencia en marzo: el endurecimiento de las condiciones y criterios crediticios por parte de las entidades financieras.

El efecto de las turbulencias bancarias de marzo ha tenido dos consecuencias visibles, ambas con gran influencia en el mercado inmobiliario. La buena noticia es que las expectativas de subidas de tipos más allá de mayo se han desplomado. Si el Banco Central Europeo (BCE) -o la Fed- mantenían la tensión sobre el techo de tipos para 2023, ahora el margen que tienen para ir más lejos de los niveles actuales (3,5% en el euro y 5% en el dólar) es reducido. Ese escenario, claro está, puede cambiar si se reactivar la inflación en la segunda mitad de año por la reapertura de China y el ascenso del precio de la energía.

¿En qué se traduce? Por ejemplo, el Euríbor a 12 meses -que mide el interés de los préstamos entre bancos y actúa de referencia para las hipotecas- ha pegado uno de los mayores volantazos de la historia al pasar de casi el 4% a poco más del 3,3% en cuestión de días, aunque ha cerrado el mes en el 3,6%. Un terremoto en el gráfico de esas características preanuncia un cambio masivo de las coberturas de tipos sobre billones de euros en préstamos e hipotecas. Pero si ha tocado techo el indicador, ¿no debería ser positivo para la financiación? Sí para unos pocos pero realmente no la mayoría. Veamos por qué.

Lo cierto es que los bancos se acaban de cuadrar tras las recientes quiebras y rescates bancarios en EEUU y Suiza para ser más estrictos a la hora de conceder préstamos porque los inversores también lo están siendo con ellos. Sí, la banca también necesita financiarse. Tanto el BCE como la Fed alertan -y 'celebran' porque les ayuda en su misión incomprendida de frenar la demanda y la inflación- sobre ello. Luis de Guindos, vicepresidente del BCE, lo resumía así este sábado en un evento a orillas del Lago Como: "Es probable que veamos un mayor aumento en el coste de financiación de los bancos, un endurecimiento de los estándares crediticios y una desaceleración en el crecimiento de los volúmenes de préstamos". El 'número dos' de Lagarde da también un tirón de orejas al sector por sus "expectativas macrofinancieras demasiado benignas".

Esto no quiere decir que la inestabilidad financiera sea algo bueno o que busquen los bancos centrales, al contrario, les ha obligado a reabrir los grifos de liquidez a las entidades. Si la Fed se ha sacado de la manga un programa especial llamado BFTP, el BCE acarició en público el TPI -bazuca monetario- dándole un párrafo en su última reunión sobre tipos. El susto se ha quedado en el cuerpo de todos los banqueros después de ver el vaciado del Silicon Valley Bank (SVB Financial) en 24 horas, el rescate 'in extremis' de Credit Suisse o la cojera del Deutsche Bank en los mercados que les dejó con un nudo en la garganta.

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Es sintomático que uno de los nexos entre las tres entidades haya sido su exposición al mercado inmobiliario en EEUU que ha vivido un verdadero boom desde la pandemia, pero que ahora da muestras claras de retroceso. Al Deutsche se le ha marcado en rojo por la financiación americana en oficinas y centros comerciales, pero también por las hipotecas, pese a que solo suponen el 7% de su cartera de préstamos. El SVB se movía en un área metropolitana (San José, San Francisco-Santa Clara) con precios promedio de más de un millón por vivienda que, en algunos casos, se han duplicado en cuestión pocos años, según las mediciones de algunos portales inmobiliarios. La lógica conclusión es que las áreas recalentadas en el ladrillo son las que mayor tensión financiera registran ahora cuando los bancos se ajustan el cinturón.

¿Y en España? Poco o mucho depende con el prisma con el que se mire. Los precios de la vivienda han crecido más lentamente que en otros países durante la pandemia y el índice de valoración del BCE señala que está menos sobrevalorada que en otros mercados. La subida de tipos ha sido menor en Europa (+350 puntos básicos) que en EEUU (+500 puntos básicos) en los últimos doce meses, aunque también se encarecido menos su adquisición. La confianza con el sector también es mayor. Son puntos a favor para que el mercado español esquivar la contracción que se observa en otras latitudes.

Índices como el IPV del INE o la estadística de Eurostat dibujan ascensos cercanos a los dos dígitos en áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona durante 2022, la mitad en costa (Baleares y Canarias) y estabilidad o ligera caída en el resto. Pero las tendencias aceleran o deceleran de forma rápida, como sabe bien el mundo financiero, y el pronóstico de estancamiento en el ladrillo puede tornarse en descensos por el encarecimiento del crédito y la debilidad de las perspectivas económicas pese a que en elecciones todo se ve de color de rosa.

Nada nuevo porque es algo que ya empezó a suceder al final de 2022 pese a que las estadísticas oficiales, tardías cual perezoso, todavía nos retransmiten en diferido lo que está sucediendo. A finales de mayo conoceremos los datos de concesión de hipotecas de marzo, un dato que se presume clave para conocer el estado de salud de la vivienda para lo que resta de ejercicio. En cuanto a la morosidad bancaria, según el Banco de España sigue en mínimos desde 2008 pero nos acaba de dar cifras de 2022. Los resultados de la banca a la vuelta de Semana Santa nos avanzarán un panorama distinto y algo más realista.