En marzo de 2022 se realizaron en España un total de 16.991 cambios registrales en las hipotecas, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra es mayor que la registrada durante los dos primeros meses del año: 14.695 en enero y 15.338 en febrero, por lo que podríamos decir que los 'divorcios hipotecarios' están volviendo a tomar impulso. La previsión de los expertos en esta materia es que, durante los próximos meses, los datos del INE sigan reflejando un aumento en las peticiones de cambio en las condiciones de los préstamos hipotecarios, sobre todo de aquellos que se rijan ahora por un tipo de interés variable, ya que con la subida del euríbor las cuotas de estas hipotecas también se incrementarán.
¿Cómo se puede hacer un cambio en el tipo de hipoteca? Existen tres opciones: por novación, cancelación o subrogación. La principal diferencia entre ellas es que la novación no implica un cambio de banco, simplemente conlleva una mejora de las condiciones del préstamo hipotecario dentro de la misma entidad con la que se contrató en un inicio. Si el hipotecado quiere, directamente, cambiar su hipoteca de una entidad a otra que le ofrezca mejores condiciones, tendrá que hacerlo a través de la cancelación o de la subrogación. Pero, ¿cuál es la mejor opción?
Hasta 2.000 € más barata
Tanto a la hora de hacer una subrogación como una cancelación, el usuario deberá abonar o una comisión. La Ley Hipotecaria, que cambió en 2019, especifica que si cambias las condiciones de una hipoteca variable por subrogación a cualquier otro tipo de hipoteca durante los tres primeros años, la comisión será de hasta el 0,25% y si lo haces durante los primeros cinco, del 0,15%. En caso de modificar una hipoteca fija, la comisión es del 2% durante los primeros diez años y del 1,5% los siguientes. En la cancelación del préstamo hipotecario las comisiones a pagar son las mismas.
Lo que diferencia un trámite de otro son los gastos. Si el hipotecado quiere hacer una cancelación, tendrá que pagar también el coste de la cancelación registral de la anterior hipoteca (400 euros), los gastos de tasación de la vivienda (425 euros), la copia de escritura de la notaría (250 euros), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la comisión de apertura, si la entidad así lo requiere.
La subrogación, por su parte, puede llegar a ser hasta 2.000 euros más barata en el caso de modificar la hipoteca. La principal ventaja de este proceso es que no hay que empezar de cero con el préstamo, es decir, no será necesario pagar comisiones de apertura o volver a pagar intereses desde el principio, como sí pasa con la cancelación.
No obstante, según explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, "el único hándicap es la preferencia de las entidades financieras por cancelar y constituir una hipoteca nueva en lugar de subrogar, cuando la diferencia económica de cancelar es muy elevada para el consumidor, incluso con las mismas comisiones, los gastos son mayores". "La banca no quiere hacer subrogaciones como tal (pese a que se registran muchas peticiones) sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar de nuevo la hipoteca con otro banco, por lo que esas operaciones se escapan de las estadísticas, ya que se contabilizan como hipotecas nuevas", reitera Colombelli.
Cambio de variable a fija
El director de Hipotecas de iAhorro asegura que desde que se implantó el cambio legislativo de 2019, "pasar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo es mucho más sencillo y económico que a la inversa, porque la nueva ley promueve este cambio en busca de que haya más seguridad para el usuario". ¿Cómo? Reduciendo las comisiones a pagar por este trámite. La Ley Hipotecaria especifica que, a la hora de realizar una novación o subrogación de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo, la comisión máxima a cobrar por parte del banco sería del 0,15% sobre el importe pendiente en los tres primeros años de vida del préstamo y, si la hipoteca firmó hace más de tres años, no se cobrará comisión alguna.
¿Por qué este 'favoritismo'? "En 2019 el porcentaje de hipotecas variables constituidas en España frente a las de tipo fijo era muy elevadas", explica Colombelli. De hecho, en junio de 2021, hace justo un año, había 4.500.253 hipotecas residenciales vivas en España, de las que solo 940.553 (un 20,9% del total) se regían por un tipo de interés fijo y 3.559.700 (el 79,1%) por uno variable, según datos recopilados en el 'Análisis dinámico de la cartera hipotecaria española' realizado por la Asociación Hipotecaria Española. Por tanto, añade el portavoz del comparador hipotecario, "con este cambio en las comisiones se intentaba potenciar el producto a tipo fijo frente al variable para igualar la balanza".
Por ejemplo, si quisiéramos cambiar el tipo fijo de una hipoteca variable de 142.965 euros pagaríamos 2.862 euros (incluyendo los gastos de tasación, notaría y el IAJD, entre otros) mientras que subrogarla costaría 889 euros, es decir, 1.973 euros menos. En ambos casos se han aplicado las comisiones máximas por legislación.
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