El comprar para alquilar se abre paso en España al calor del aumento del Euríbor

El sector inmobiliario se convierte en un activo refugio ante la inflación. El incremento de los precios -que ya rebasa el umbral de los dos dígitos- ha abonado el terreno para que la inversión inmobiliaria tome impulso con la idea de un posterior alquiler. Sin tener en cuenta el límite del 2% del incremento de las rentas sobre los contratos ya firmados aprobado por el Gobierno hasta diciembre, un inmueble en arrendamiento ofrece una rentabilidad anual media en España de entre el 5-7%, a la que se debe añadir la revalorización que experimenten el tiempo que el IPC continúe al alza.

Aunque por tradición España es un país de propietarios, también lo es la tendencia a destinar el ahorro acumulado al ladrillo con el objetivo de obtener rentas complementarias, un comportamiento que ya se daba antes del estallido de la burbuja y que, según Donpiso, el actual contexto inflacionista favorece todavía más la inversión inmobiliaria. Cabe destacar que el precio del alquiler ha subido un 1,4% en mayo, llegando a alcanzar máximos de la serie histórica en seis comunidades autónomas, con los datos que maneja Idealista, y se prevé que siga en aumento, al menos este año, previsiones que fomentan este tipo de movimientos. 

Si bien desde Donpiso advierten que la demanda podría llegar a caer hasta un 20% a causa del encarecimiento de las hipotecas y el deterioro de la economía provocado por la guerra, el sector da por hecho desde hace unos meses que una parte del volumen récord de operaciones registrado en los primeros meses del año se debe, precisamente, a la idea de anticipar compras ante el cambio del Euríbor a positivo. Así, mientras ya se descuenta una reducción en el volumen de las adquisiciones de una propiedad, los ‘players’ han puesto el foco en el nicho residencial para su posterior alquiler. Hasta junio de 2022, este nicho ha registrado una inversión de 1.500 millones de euros, con previsión de cerrar el ejercicio con cifras superiores a las contabilizadas en los últimos tres años, que se ha movido en el entorno de los 2.100 millones anuales, según la consultora Savills.

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Cabe destacar que desde 2019 este nicho concentra el 20% de la inversión total en inmobiliario, lo que supone triplicar el porcentaje anterior a 2018, cuando apenas canalizaba el 5% del total. El ‘build to rent’ no solo ha ido ganando cuota de mercado, si no que también ofrece cada vez mayores promociones. En el momento actual, el 80% de la inversión ya se destina a proyectos que superan las 100 unidades y, de este porcentaje, más de la mitad rebasa las 200 unidades.

El apetito por estos productos se explica por el “fuerte” repunte de los hogares en polos geográficos que ya cuentan con una gran densidad de población como Madrid o Barcelona y los factores estructurales derivados de la situación económico-laboral. Detrás de ellos se encuentran los fondos institucionales, que han encontrado en el alquiler profesionalizado una actividad con gran potencial a futuro. Desde Savills estiman una necesidad a medio y largo plazo de más de dos millones de viviendas nuevas solo para el mercado del alquiler.

La doble cara del negocio del alquiler

Mientras el segmento del alquiler crece aupado por el suculento retorno de beneficios que trae a los caseros a largo plazo, el encarecimiento de las rentas dificulta cada vez más el acceso a ellas. El informe ‘Políticas de Vivienda y su incidencia en el largo plazo’ elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) pone en evidencia un mercado prohibitivo, especialmente para las nuevas generaciones. El esfuerzo para alquilar una casa en España en comparación con la evolución del salario medio, ha pasado de suponer el 28% del sueldo en 1997 al 67% en 2020. Esto supone destinar alrededor de 571 euros más a esta partida de lo que se debería y pone contra las cuerdas a los más jóvenes, que ven la idea de emanciparse como algo imposible. 

Ante esta situación, la receta que proponen desde Asprima pasa tanto por aumentar el parque disponible para rebajar la presión sobre los precios, como facilitar el acceso a ellas a través de incentivos fiscales o el fomento de nuevas fórmulas al alquiler tradicional, como la colaboración público privada. Por el momento, los grandes propietarios ya han abierto la puerta a ceder al Gobierno hasta 30.000 viviendas para destinarlas al alquiler social con precios hasta un 20% por debajo del mercado.