Hipotecas

Qué es la dación en pago: así se puede cancelar la deuda de la hipoteca

En caso de no poder asumir la deuda de la hipoteca el deudor puede recurrir a la dación en pago, que implica entregar un bien a cambio.

La dación en pago permite candelar la deuda de la hipoteca.
La dación en pago permite candelar la deuda de la hipoteca.
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Acumular deudas nunca es una buena opción y es una situación que se debe resolver cuanto antes recurriendo al acreedor para ver las opciones disponibles. La hipoteca, el préstamo con el que financiar una vivienda, es la mayor deuda que muchas familias asumen a lo largo de toda su vida, la gran cuantía que supone dificulta la situación en caso de imposibilidad de pagar.  La dación en pago puede suponer una solución para esa situación, pero no siempre es posible. ¿Cómo se puede solicitar y qué requisitos se exigen para aplicarla?

La dación en pago implica la entrega de un bien a cambio de cancelar la deuda pendiente. En el caso de las hipotecas se entrega el inmueble para el que se solicitó financiación. De esta manera el deudor no acumulará impagos, con el consiguiente incremento de intereses, y se evitará una ejecución hipotecaria. Pese a que pueda parecer la solución más sencilla ante la imposibilidad de pagar, también implica consecuencias negativas para el deudor, ya dificultará el acceso a financiación en otro momento con la misma entidad y podría empeorar los nuevos requisitos que se puedan exigir.

Además, conseguir una dación en pago no es fácil. De manera general ningún banco incluye esta opción al firmar el contrato hipotecario, aunque siempre se puede negociar. No obstante, el Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que están adheridas la mayoría de entidades bancarias, incluye esta opción como medida de protección para los deudores sin recursos, pero siempre bajo ciertos requisitos. 

Esta normativa está dirigida a los "deudores hipotecarios sin recursos", es decir, aquellos que se encuentren en el "umbral de exclusión". Para que se dé esa situación tienen que concurrir las siguientes circunstancias. En primer lugar que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM. En la actualidad ese indicado está fijado en 7.519,59 euros al año en 14 pagas, por lo que el conjunto de la familia no podrá ingresar más de 22.559 euros.

Igualmente se exige que las condiciones de la unidad familiar en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda hayan cambiado drásticamente en los cuatro años anteriores al momento de solicitar la dación. Esta alteración significativa implica que la carga hipotecaria sobre la renta se haya multiplicado al menos por 1,5. Además, la cuota hipotecaria deberá representar al menos el 50% de los ingresos netos. 

Más allá de los ingresos, entre los requisitos también se evalúa el patrimonio del deudor, de manera que la unidad familiar no podrá contar con otros bienes o derechos patrimoniales con los que se pueda hacer frente a la deuda. Además, el préstamo o crédito pendiente deberá recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y carecer de otras garantías. 

Pese a que las condiciones para que el deudores sean considerado vulnerables y puedan acogerse a la dación en pago evalúan la situación a partir de la unidad familiar (deudor, cónyuge e hijos que residan en la vivienda), si existe más de un deudor y no pertenecen a la misma unidad familiar deberán estar incluidos en las circunstancias anteriores de igual manera. 

Fiscalidad

Respecto a la dación en pago también hay que hablar de impuestos, aunque esta vez en forma de ventajas fiscales. El deudor hipotecario beneficiario de una dación está exento de la transmisión para la cancelación de la deuda, por lo que se refiere al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo mismo ocurre con las ganancias patrimoniales, que se hayan podido obtener por la cancelación de la deuda, al tributar por el IRPF. Por otra parte, también se incluye la bonificación del 50% de los costes notariales y registrales.

Además, el Código de Buenas Prácticas también establece que el deudor podrá permanecer al menos dos años en la vivienda en concepto de arrendatario. La renta equivaldrá al 3% del la deuda en el momento de la dación y en caso de impago de la renta se devengará un interés de demora del 10%. Para ello se deberá haber solicitado esta opción a la misma vez que la dación en pago. 

¿A qué otras alternativas se puede recurrir?

El Código de Buenas Prácticas que permite la dación en pago en situaciones de vulnerabilidad establece tres fases de actuación, entre las que la dación, precisamente es la última. La primera opción que se debe intentar es la reestructuración de la deuda hipotecaria con el objetivo de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la deuda. En caso de que esa opción no resulte viable al deudor, cuando la cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos, las entidades podrán ofrecer una reducción del capital pendiente, una quita. Cuando ninguna de las anteriores sea posible de asumir, entonces se recurrirá a la dación en pago.

No obstante, las opciones anteriores también se recogen únicamente para deudores en el umbral de exclusión. En caso de no poder pagar la hipoteca y no cumplir los requisitos anteriores, el deudor o deudores deben acudir a la entidad bancaria para analizar la situación y proponer alternativas. Para ello deberán negociar, por ejemplo, una ampliación del plazo, carencia hipotecaria o una reunificación de deuda. Por otra, si la negociación con el banco no llega  a buen puerto, los implicados pueden recurrir a la venta o alquiler de la vivienda para obtener el dinero con el que liquidar la deuda. 

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