El inmobiliario español y el boom del alquiler dan alas al 'build-to-rent'

El mercado residencial español camina a pasos lentos, pero firmes, hacia una nueva organización. Está por ver si será más moderno, funcional y sostenible, pero desde luego será más europeo. La última moda en el mercado de la vivienda es construir para alquilar, el llamado build-to-rent (BTR). No es una tendencia nueva, pero cada vez coge más fuerza y son pocas las promotoras que quedan en España que no se hayan aliado con un gran fondo para construir viviendas que no pretender vender, sino alquilar. Con esta tendencia, España va camino de traspasar una práctica controlada por los particulares a grandes empresas y acercar su número de inquilinos a países como Francia o Alemania.

Esta tendencia, que lleva años en mercados europeos, es relativamente nueva en España, que tradicionalmente ha contado con un mercado residencial de propietarios y no de inquilinos y con los pisos en alquiler en manos de particulares. Durante este año, el encarecimiento y endurecimiento de la financiación, el alza de los precios de compra y la tendencia más extendida del pago por uso ha colocado la vivienda en alquiler como uno de los activos más dinámicos del real estate.

El Euríbor, indicador principal para el cálculo de hipotecas, cerró 2022 por encima del 3%, el nivel más elevado desde 2008. El ascenso de la lectura impulsado por la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) ha sido meteórico, ya que, un año atrás, el Euríbor se situaba en -0,502%. Además, los analistas apuntan que los tipos seguirán subiendo y con ellos el Euribor, lo que hace menos atractiva la compra de una vivienda, al menos durante 2023.

Más allá de las tendencias coyunturales, el cambio también quiere dar salida a una nueva pirámide demográfica y a la falta de vivienda de las grandes ciudades españolas. En total, el mercado inmobiliario español necesitará 1,2 millones de viviendas nuevas en alquiler hasta 2030, según cálculos de la consultora británica Savills. La misma compañía estima que, actualmente, España cuenta con 4,2 millones de viviendas en alquiler, aunque un 95% se encuentra en manos de particulares, por lo que la consultora anticipa un gran recorrido hasta la profesionalización.

Por ahora, España se encuentra por encima de la media de propietarios de la Unión Europea. En el conjunto de los 27, un 70% de la población es propietario del piso en el que vive, mientras que el 30% restante se encuentra en régimen de alquiler. En cambio, en España, un 24,2% de la población vive de alquiler, mientras que el 75,8% restante es propietaria. A pesar de no estar muy lejos de la media europea, el país está por debajo de las cifras de otros países del entorno como Francia, donde el alquiler copa el 35,3%, y Alemania, el único país del grupo donde los inquilinos son más que los propietarios y alcanzan el 50,5%, según los últimos datos publicados por Eurostat.

La tendencia cuenta con un gran impulso de la administración pública. De las 102.560 viviendas planteadas, un 51,7% serán realizadas por inversores privados y un 48,2% cuenta con algún tipo de iniciativa pública, según cifras de la consultora especializada en big data y ciencia de datos Atlas Real Estate. El Plan Vive Madrid (con una meta total de 25.000 viviendas de alquiler asequible), el proyecto Habitatge Metròpolis Barcelona (4.500 unidades) y el Plan Nacional de Vivienda Asequible (100.000 viviendas a largo plazo), son los principales impulsores públicos de vivienda.

Desde la parte privada, los principales promotores de vivienda nueva en alquiler en España son Avalon (3.800 unidades), Greystar (2.500), Patrizia (1.750) o DWS (1.170). Madrid y Barcelona atraen el principal apetito inversor y concentran un 47% y un 11,5% de los activos, respectivamente. Uno de los inversores que más están apostando por el build-to-rent en España es Azora, la gestora de Concha Osácar y Fernando Gumuzio, que se ha aliado con promotoras e inversores como Aedas Homes o GIC, el fondo soberano de Singapur, para impulsar proyectos por más de 700 millones de euros durante el último año y medio. También se han metido en el mercado el fondo estadounidense Ares AM, Franklin Templeton, AEW o Vivenio.

Sin embargo, el principal propietario de viviendas de alquiler en España sigue siendo la entidad financiera CaixaBank, con 25.000 unidades; seguido de Testa Residencial, socimi del fondo de inversión estadounidense Blackstone, con 20.000 pisos, y de la Sareb, con 14.800 unidades. Blackstone, que cuenta con más socimis en el mercado español, continúa siendo el mayor casero de España a pesar de las desinversiones realizadas durante el último año, con las que se desprendió de una cartera de 245 viviendas en Madrid por 185 millones de euros y hasta 700 viviendas más que vendió a la aseguradora francesa Axa.

A la espera de la Ley de Vivienda

Sin embargo, los fondos de inversión también encuentran escollos en lo que parecía un océano azul. El Gobierno español trabaja desde hace meses en una Ley de Vivienda que los socios del Ejecutivo no consiguen sacar adelante. El proyecto normativo salió del Consejo de Ministros en febrero de 2022, pero ha quedado atascado en el Congreso ante las enmiendas presentadas. El Ejecutivo asegura que antes del final de la legislatura se aprobará la nueva regulación, pero los detalles de asuntos como que es considerado un gran tenedor o el carácter retroactivo de la prohibición de descalificar las Viviendas de Protección Oficial (VPO) están en el aire.

Una de las medidas que sí están en firme es la ampliación del límite del 2% en la actualización del alquiler residencial hasta final de 2023. La medida establece que, en ausencia de pacto, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Además, dictamina que, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el pacto a alcanzar entre propietario e inquilino no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del IGC.

A la espera de conocer las reglas del negocio, los fondos internacionales siguen invirtiendo para no quedarse sin un trozo del pastel. En los nueve primeros meses de 2022, la inversión en el residencial para alquilar en España fue de 2.135 millones de euros, un 12% más que en el mismo periodo del año anterior, y supone un 30% del total de la inversión dedicada al sector residencial, según datos de la consultora Cbre.