El plan de pensiones de los jubilados de Europa que llega a España para quedarse

En Reino Unido, Francia, Italia o Bélgica se realizan cada año transacciones por valor de 4.000 millones de euros en nuda propiedad y vivienda inversa. Es el ‘plan de pensiones’ de muchos jubilados europeos que capitalizan así los ahorros -en forma de vivienda- de toda una vida para disfrutar sin estrecheces de sus últimos años de vida sin tener que salir de su casa hasta su fallecimiento. En España, la venta de inmuebles en la modalidad de nuda propiedad no están tan arraigada como en los citados países europeos, pero cada vez son más los jubilados que recurren a la misma. Así, Los datos del INE de los últimos años reflejan esta tendencia: en 2020 se cerraron 1.046 compraventas de nuda propiedad; en 2021 las operaciones ascendieron a las 2.500 y se prevé, según fuentes del sector, que este año se alcancen las 5.000.

Carmen y Andrés son dos septuagenarios, sin hijos, que vendieron hace unos meses su vivienda en el centro de Madrid con el sistema de la nuda propiedad. Los dos han sido autónomos, durante 40 años, “y nuestras pensiones no son altas y estamos bien de salud, no tenemos herederos, por lo que con el dinero que hemos conseguido por la vivienda podemos darnos algunos caprichos, vivir desahogados, viajar...”, explica Andrés. Es evidente “que hemos recibido mucho menos dinero por la vivienda que su valor real, pero seguiremos en nuestra casa hasta que ambos fallezcamos, que esperemos que sea dentro de mucho tiempo”, interviene Carmen. La vivienda que han vendido dispone de 110 m m2 con garaje y está tasada en 500.000 euros y ellos han percibido por la venta 250.000.

“Nos encontramos en un momento emergente para la nuda propiedad”, asegura el consultor inmobiliario Eduardo Molet. “Los mayores están monetizando sus casas y pisos para obtener liquidez del ahorro que durante toda su vida han invertido en la compra de su vivienda”. Y es que en España hay más de 9 millones de personas mayores de 65 años, de los que el 90% son propietarios de la vivienda en la que viven. En estos casos las viviendas representan el 85% de los ahorros de estos jubilados, de los que el 70% sólo ingresa la pensión del Estado y un 65% vive con menos de 1.300 euros al mes. De hecho, el ahorro acumulado en vivienda de los mayores de 65 es casi seis veces superior al total de todos los planes de pensiones privados.

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Pero, ¿qué es la nuda propiedad? Básicamente es un tipo de venta en la que una persona, normalmente de avanzada edad, vende su casa a un tercero sin necesidad de tener que abandonar su hogar hasta su fallecimiento. En este caso, el importe obtenido sobre el valor de tasación del piso o inmueble se encuentra ente el 35% y 75%, depende de la edad del vendedor, y éste tiene derecho a permanecer en la vivienda bajo usufructo hasta su fallecimiento.

La nuda propiedad permite obtener “hasta 125.000 euros por una vivienda de tipo medio (unos 70m2 en una ciudad)”, asegura Molet. “Es una solución frente al envejecimiento de la población y a la necesidad de complementar una pensión que a veces es insuficiente y a la vez una oportunidad de inversión para personas jóvenes que cuentan con dinero para invertir. Ahora mismo, las principales plazas para estas inversiones o desinversiones, según seas comprador o vendedor, son las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Alicante”.

Según se explica desde el sector inmobiliario, una persona de 80 años con una vivienda de 400.000 euros si vende la nuda propiedad, recibe de una sola vez unos 280.000 euros. En el caso de propietarios más jóvenes, entre 68-70 años, por una propiedad tasada en 240.000 euros, recibirían unos 130.000 vendiendo la nuda propiedad.

Este tipo de transacciones tiene todas las garantías legales, ya que se escrituran ante notario y, como en cualquier compraventa, el importe total del precio establecido por la venta de la nuda propiedad se recibe en el acta notarial. Así, el usufructuario continúa disfrutando de su propiedad y recibe la compensación económica de una sola vez. Una vez vendida la propiedad, el usufructuario sólo debe hacerse cargo de las facturas de agua, luz, gas y de las cuotas de comunidad, mientras que el inversor paga el IBI, las derramas y otros gastos extraordinarios. Incluso, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa puede alquilarla sin permiso del propietario. Algo que suele suceder si el usufructurario termina viviendo, por ejemplo, en una residencia o en casa de un familiar.

Además de la nuda propiedad, hay otro tipo de ‘productos inmobiliarios” similares, que permiten a los jubilados capitalizar sus ahorros en forma de vivienda como son la vivienda inversa, que consiste en que las personas mayores puedan vender su inmueble, a la vez que se firma un contrato de alquiler vitalicio, lo que le permite al jubilado permanecer en su hogar de forma indefinida, pasando de ser propietario a inquilino. O la hipoteca inversa, regulada en España desde hace 25 años.