El parón inmobiliario fuerza a la banca a defender su cartera con hipotecas online

El mercado hipotecario ha comenzado el año registrando un ligero frenazo en el ritmo de concesión de nuevos créditos para la adquisición de vivienda ante la ralentización en el ritmo de ventas. Ante este parón, la banca está mejorando la oferta de sus hipotecas que se pueden contratar a través de sus filiales digitales, ya que son precisamente estas entidades 'online' las que son susceptibles de ofrecer mejores condiciones a pesar del empuje del euríbor, una estrategia de la que ya recogen sus frutos.

Bankinter y su filial Evo Banco serían un ejemplo. La segunda ha logrado casi doblar la nueva producción de hipotecas sobre viviendas en el primer trimestre del año frente al ejercicio anterior. El banco digital acabó los tres primeros meses del año financiando con 300 millones de euros la compra de vivienda, esto supone un incremento del 64% más, mientras que la nueva producción de hipotecas de Bankinter se situó en los 1.400 millones de euros, el mismo importe que en 2022. 

Precisamente, esta evolución positiva del saldo de hipotecas de Evo Banco ha permitido que la producción total de nuevas hipotecas del grupo haya experimentado un crecimiento del 2% interanual. Lograr crecimientos positivos de su cartera hipotecaria es vital para las entidades financieras con el objetivo de que el saldo vivo hipotecario, en un momento en el que las amortizaciones se están acelerando para compensar el incremento de la subida de los tipos en las cuotas por parte de los deudores hipotecados, no descienda demasiado.

Para lograr este crecimiento ha sido clave el precio de sus productos, una variable que siguen primando los futuros deudores hipotecarios y más en un momento como el actual, donde el euríbor se ha disparado casi un 3.000% en los últimos doce meses. De hecho, la oferta de Evo Banco frente a la de Bankinter la bate en precio. Su crédito a tipo variable ofrece un diferencial del 0,48% sobre el euríbor, aunque cuenta con un interés de salida del 2,20% los dos primeros años. El TAE se situaría en el 4,08%. Para lograr estos precios habría que domiciliar una nómina de al menos 600 euros al mes y contratar un seguro de hogar. En cambio, el préstamo a tipo variable de Bankinter parte con un diferencial sobre el euríbor del 0,74%, aunque el TAE se elevaría hasta el 4,74%.

En cambio, en préstamo a tipo variable a 25 años cuenta con un interés fijo del 3,35% en el caso de Evo Banco, mientras que el TAE se situaría hasta el 3,85%. La entidad que pilota María Dolores Dancausa coloca el tipo fijo en el 3,45% y el TAE escalaría hasta el 4,06% cumpliendo condiciones, que, además de domiciliar la nómina, exige la contratación de un seguro de vida, otro de hogar y aportaciones a planes de pensiones. 

La principal causa es que estas entidades soportan menores gastos, por lo que pueden ofrecer mejores condiciones en un momento en el que el euríbor sigue al alza a pesar de las dudas que mostró en marzo como consecuencia de las turbulencias desatadas por los bancos estadounidenses. Además, en un momento en el que el índice de referencia hipotecario cotiza al alza los expertos aconsejan en contratar aquellos créditos más baratos.

La banca digital mejora las condiciones de su matriz

Banco Santander también ofrece mejores condiciones en hipotecas a través de su filial digital 'online' Openbank. Para empezar, su filial regala 300 euros a quienes contraten su crédito hipotecario antes del 15 de julio. Pero es más, si financia más de 150.000 euros, el futuro cliente puede lograr una rebaja de 0,10% sobre el precio final. Paralelamente, el diferencial de su hipoteca a tipo variable en Openbank es del 0,60%, mientras que en Santander sube hasta el 0,69%. En cuanto a las condiciones de su crédito a tipo fijo, el interés para la matriz sería del 3,89% a partir del séptimo mes y del 2,79% para la filial digital.

Otro ejemplo es el crédito hipotecario de ImaginBank, filial digital de Caixabank. El banco dispone de un crédito a tipo fijo con un interés del 3,40%, lo que elevaría el TAE hasta el 3,87% y que exige como única condición domiciliar la nómina. En el caso, el cliente si lograra la máxima bonificación, el tipo de interés sería del 3,85%, pero el TAE se dispararía hasta situarse por encima del 5%.

El nuevo saldo hipotecario, a la baja

El parón en el ritmo de concesión del crédito ya ha sido también constatado por el Banco de España. Según los datos de los dos primeros meses del año (los únicos disponibles hasta el momento), reflejan un descenso que ya se comenzó a anotar desde noviembre. Pero esta caída se acentuó especialmente en febrero, cuando el saldo vivo del crédito destinado a la compra de vivienda se situó por debajo de los 4.000 millones de euros, lo que supone un descenso del 2,,5% en enero, pero ya es un 23% por debajo de la cifra de diciembre.