La Justicia lleva meses fallando mayoritariamente a favor de los inquilinos de locales comerciales que se vieron obligados a cerrar sus negocios durante los primeros meses de la pandemia del coronavirus y que sufrieron caídas muy importantes de sus ventas en los meses posteriores debido a las restricciones Covid. En este contexto, Aena, que explota 200.000 metros cuadrados y alquila a 750 tiendas de lujo, 'duty free' y restauración, no es una excepción, aunque algunas sentencias también dan la razón al gestor aeroportuario.
Pese a que la compañía hizo llegar en enero de 2021 a los 123 operadores comerciales a los que arrienda locales una propuesta en relación con las rentas mínimas anuales garantizadas (RMGA), teniendo en cuenta el efecto de la Covid en los negocios, que contemplaba una reducción del 50% de los alquileres a estos operadores durante 15 meses, desde junio de 2020 a septiembre de 2021, 91 grupos -los más pequeños- aceptaron la oferta, pero apenas representaban el 11,5% de las RMGA contractuales afectadas. El acuerdo contemplaba no acudir a los tribunales.
Mientras, los grandes arrendatarios, entre ellos World Duty Free, Áreas o SSP, con presencia en 11 aeropuertos, rechazaron el acuerdo y ahora los tribunales han empezado a fallar a su favor, aunque, pese a todo, Aena sostiene que la mitad de las 55 sentencias notificadas le son favorables. A la judicialización de estos procesos se une los cambios en la Ley de Ordenación de Transporte Terrestre. La recién modificación propulsada desde el Congreso de los Diputados obliga a la compañía pública a rebajar los alquileres, de una forma prácticamente idéntica a la que hasta ahora están fallando los juzgados. La empresa ya ha iniciado los trámites judiciales para tumbar esta norma en el Tribunal Constitucional.
El pasado 4 de junio, Aena salía de un juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Madrid con una sentencia desfavorable -ver resolución-, después de que el juez decidiese mantener las medidas cautelares solicitadas por la suiza World Duty Free, que obtuvo la gestión de tiendas libres de impuestos de los aeropuertos españoles en 2012. La decisión del juez se apoyaba en la cláusula 'rebus sic stantibus' -mientras continúen así las cosas- implícita en los contratos y que implica que el acuerdo se mantendrá igual mientras las circunstancias sean las mismas, pero que se puede modificar cuando estas varían.
Solo cuatro meses después del fallo del juzgado, que Aena ya ha previsto recurrir en la Audiencia Provincial, la empresa pública revocó el contrato, un serio aviso del que ya han tomado nota los otros demandantes que han decidido llevar a juicio sus pretensiones económicas. La última sentencia -ver resolución-, de noviembre, también da la razón a Crystal Travel Retail, que gestiona Tech & Fly -venta de electrónica- y Levi's y Geox, y es el primero que aplica la ley aprobada por el Congreso que obliga a Aena a recalcular los alquileres de los locales comerciales ajustándolos de acuerdo con el desplome de la caída de pasajeros, un asunto que aparece en los contratos y que determina el valor del negocio.
La primera sentencia -de momento se pueden recurrir en segunda instancia- fue en marzo de 2021 -ver resolución- y en ella se estimaba la suspensión cautelar de la obligación de las demandantes de abonar la renta de los contratos objeto de autos en todo lo que exceda del acuerdo modificativo que se postula perfecto, vigente y de aplicación entre las partes.
Un negocio millonario
Al margen de la batalla en el Constitucional, que todavía se atisba lejana y debe concretarse, el gestor aeroportuario ha tomado cartas en el asunto para el corto plazo. Lo ha hecho con un pool de asesores jurídicos de los principales despachos y de varios expertos financieros que se están encargando del peritaje de las tiendas y comercios díscolos, con el objetivo de dilucidar si realmente son capaces de hacer frente al pago de sus rentas o no tras la pandemia.
Motivos para armarse no le faltan a Aena. La compañía semipública se anotó hasta septiembre del pasado año un total de 723,5 millones de euros de ingresos comerciales. Aunque el resultado empeoró respecto al cosechado durante el mismo periodo del año anterior (-6,2%), el papel de Aena como casero sigue siendo fundamental para sus cuentas, habida cuenta que representa las rentas representan más del 40% del volumen total del negocio, según la última información remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
El golpe a los alquileres de Aena, según calculó la propia compañía tras examinar los efectos de la nueva LOTT, era de 1.500 millones menos de ingresos durante cinco años, ligeramente por encima de los pronósticos elaborados por distintas casas de analistas días atrás. La cifra final de este impacto, según comunicó posteriormente la compañía al regulador bursátil con motivo de sus resultados trimestrales, era de 1.350 millones de euros.
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