Los métodos para pagar menos por tu hipoteca: de la novación a la subrogación

Pagar una cuota elevada, buscar reducir los intereses o alargar el plazo de la hipoteca pueden ser solo algunas de las razones para buscar una hipoteca que mejore las condiciones actuales de nuestro contrato.

En la actualidad existen varios procesos que nos permiten adaptar la hipoteca en función del momento en el que estemos en nuestra vida. Por lo general, los expertos coinciden en que este año presenta opciones muy interesantes para subrogar nuestra hipoteca o lo que es lo mismo cambiarla de banco por lo bajos que se encuentran los tipos de interés y la depreciación del valor de la vivienda en los últimos meses. 

¿Mejoro con mi banco o busco uno nuevo?

Una alternativa interesante puede ser la subrogación. Existen dos tipos: la subrogación de acreedor y la subrogación de deudor. En el caso de la primera nos estaremos refiriendo al cambio de la entidad de nuestra hipoteca, mientras que con la subrogación de deudor lo que estaremos haciendo será un cambio en el titular de la hipoteca, por ejemplo, en la venta de una vivienda.

En términos generales, la subrogación de acreedor consiste en trasladar de banco la hipoteca a cambio de una mejora de condiciones. La nueva entidad asumirá y cerrará todos los gastos correspondientes al capital pendiente con la antigua entidad por mover la hipoteca con las nuevas mejoras.

La novación, sin embargo, consiste en renegociar el contrato hipotecario con tu propio banco, bien porque queramos mejorar el interés que contratamos hace unos años, porque queramos extender el plazo o aumentar la cuantía del préstamo. Es un proceso que suele ser habitual cuando estamos en el proceso de subrogar la hipoteca y nuestra antigua entidad quiere igualarnos o mejorarnos la oferta.

¿Cuánto me costará mejorar mi hipoteca?

Tanto si subrogamos como si optamos por la novación tendremos que asumir ciertos gastos como el de gestoría y registro, después hay una serie de variantes para cada uno de estos casos. Con la subrogación, deberemos asumir también el gasto de inscripción en el registro de propiedad y de nueva tasación de la vivienda. En el caso de la novación tendremos que pagar además la mitad de los gastos de notario y entre un 0,1% y 1% de comisiones por novación de la hipoteca. 

Cuando firmemos un contrato, sea del tipo que sea, estaremos limitados a lo que establezca la ley vigente en ese momento. Por eso, es importante destacar que tanto la novación como la subrogación tienen una comisión máxima establecida del 0,15% durante los tres primeros años, siempre y cuando hayamos firmado nuestra hipoteca a partir de junio de 2019, aunque existe la posibilidad de negociar con el banco antes de firmar el contrato de la hipoteca que este coste sea cero.

A partir de ahí, según la ley, el prestamista no podrá exigir compensación ninguna por la novación del interés aplicable en la hipoteca o en el caso de la subrogación de acreedor en el que se pacte un tipo de interés fijo para el resto de la vida del préstamo.

Por lo general, los gastos de la novación suelen ser algo inferiores que los de la subrogación, pero a la larga puede que el ahorro que obtengamos por subrogar acabe mereciendo más la pena. Una vez analizados los costes, lo mejor será hacer una balanza con el gasto y beneficio que obtendremos en el futuro con cada una de las opciones.

Analizar todo esto puede ser una tarea algo tediosa que en ocasiones es mejor dejar en manos de expertos. “Mejorar las condiciones de la hipoteca siempre es buena opción, pero sobre todo en el panorama actual. Una hipoteca que firmamos hace años rondaba una media de tipos del 4%, mientras que ahora podemos encontrar hipotecas fijas al 1,5%”, destacan desde el comparador hipotecario iAhorro.

Hay que tener en cuenta que es posible que resulte más sencillo subrogar. En ocasiones, el banco no estará dispuesto a renegociar las condiciones pactadas en el pasado y, sin embargo, otros bancos estarán esperando con los brazos abiertos a que les lleves su hipoteca, por lo que con toda seguridad encontraremos opciones muy interesantes.