La oferta de vivienda en alquiler ahonda su caída y tensiona (más) los precios

Lejos de aflojar, la tensión en el mercado del alquiler va a más a medida que la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) deja a todo un sector de la población sin posibilidad alguna de adquirir una vivienda en propiedad y estrecha el cerco sobre las áreas donde la demanda está sobresaturada. Esa tensión viene dada por un problema estructural en el inmobiliario español, el de una escasez de oferta que también se está agravando. El stock de vivienda en alquiler despidió el año pasado por debajo del 1% y apenas representa el 0,85% del parque total de pisos disponibles. Es el nivel más bajo desde mayo de 2020, fecha que coincide con la fase más aguda de la pandemia de coronavirus.

Un estudio publicado por el portal inmobiliario Idealista evidencia que este retroceso de la oferta se está viendo acompasado por un aumento paulatino de las rentas de alquiler, muy significativo en el caso de las dos ciudades más grandes, Madrid y Barcelona. En ellas el precio de los arrendamientos alcanza valores máximos tras haberse elevado un 9,1% de media en el último año. En concreto, pasó de los 10,6 euros por metro cuadrado de enero a los 11,4 euros por metro cuadrado de media en diciembre.

El último mes del año pasado cerró, de hecho, con un nuevo máximo de la serie histórica, en los 11,6 euros por metro cuadrado. Según la empresa, que suma más de 1,5 millones de anuncios de activos en venta o alquiler en su web, la pérdida de viviendas disponibles en alquiler "empieza a ser preocupante" en el caso concreto de la provincia de Barcelona, especialmente en la Ciudad Condal, donde a lo largo del pasado ejercicio no llegó a superar el 1,2% de las viviendas totales.

El parque de viviendas en alquiler se reduce un 27%

Las impresiones del portal inmobiliario coinciden con las de otros informes publicados estos días. De acuerdo con los datos que Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra han dado a conocer en su 'XXXVI Informe sobre el Mercado de la Vivienda', el parque de inmuebles disponibles para alquiler se redujo un 27% en el segundo semestre del año pasado. Esto, en el conjunto del país, porque en las áreas con una mayor rigidez, como Madrid y Barcelona, el descenso fue todavía más acusado, al haber alcanzado el 38% y el 41,5%, respectivamente.

El problema es mucho más complejo de lo que pudiera parecer a simple vista. José García Montalvo, catedrático de Economía y director de la Cátedra Grupo Tecnocasa, considera que los alquileres en España están en máximos históricos por la falta de oferta y niega que exista un "oligopolio o monopolio" que esté influyendo en los mismos. De hecho, advierte de que un "diagnóstico equivocado" puede acarrear graves consecuencias en la evolución de este mercado.

"No existe oligopolio en el mercado de alquiler y un diagnóstico equivocado puede acarrear graves consecuencias"

Montalvo considera, así, que la limitación de precios del alquiler que contempla el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda solo conseguirá bajar las rentas a corto plazo y reclama "más medidas de zanahoria que de palo" para estimular la oferta. Estas deberían ir acompañadas de una política consistente a medio y largo plazo, al margen de colores y disputas políticas.

"La evolución de los precios de alquiler está estrechamente ligada a la cantidad de oferta disponible en cada momento, por lo que toda medida destinada al control de precios debería ir acompañada de medidas para dinamizar la cantidad de oferta en el mercado, ya sea mediante la obra nueva o mediante la disponibilidad de más stock", añaden desde la consultora Atlas Real Estate Analytics. Según sus cálculos, España necesitaría aumentar en casi 2 millones de viviendas su oferta de alquiler para igualarse al resto de sus vecinos europeos.

Esos cálculos incluirían la construcción o la puesta en alquiler de 1,83 millones de viviendas adicionales, principalmente en regiones como Andalucía (447.139), Comunidad Valenciana (252.683) o Galicia (180.566), mientras que otras comunidades como Madrid (97.745) o Barcelona (94.952) se encuentran en posiciones intermedias. En la misma línea, desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) reclaman al Gobierno una mayor dotación de recursos para disponer de suelo residencial que posibilite proyectos de vivienda pública en alquiler mediante la colaboración de las empresas con la Administración.

¿Qué sucederá con los precios en 2023?

De cara a 2023, la evolución del precio del alquiler es incierta, en opinión de los economistas de CaixaBank Research. Por un lado, la subida acumulada de los precios en los últimos años (exceptuando la pausa de la pandemia) es muy notable y superior al incremento de la renta de las familias. Esto ha supuesto un aumento considerable del esfuerzo que realizan muchos hogares para poder pagar el alquiler. El contexto de elevada inflación, que con una tasa anual del 5,9% en enero sigue mermando el poder adquisitivo de los hogares, "hace pensar que el recorrido adicional del precio del alquiler es escaso", apuntan. 

Está, además, la prórroga al tope del 2% en el incremento del precio de alquiler este año. Si bien se espera que la oferta de vivienda se incremente a medio plazo, apoyada en el interés inversor en este segmento (con fórmulas como el 'built to rent', entre otras), en la entidad consideran que este será insuficiente para cubrir la creciente demanda, sobre todo a raíz de la subida de los tipos de interés y el encarecimiento del crédito para quienes quieren acceder a una casa en propiedad.

El alza ha ido a más en enero: 8,7% y máximo en 7 autonomías

De momento, los datos en lo que va de 2023 también evidencian un encarecimiento de los arrendamientos. Solo el mes pasado el precio medio subió un 8,7% en relación al mismo mes del año pasado, lo que supone el incremento más acusado de los últimos dos años (desde octubre de 2020) y nuevos máximos históricos en Madrid, Cataluña, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana, Andalucía y Galicia, según datos de Fotocasa.

Las mayores subidas en el último año se registran en Baleares (21%), Canarias (19,8%), Comunidad Valenciana (16,5%), Cantabria (14,3%) y Madrid (12,9%). Las tensiones afectan también a Extremadura (9,8%), Andalucía (8,7%), Galicia (8,2%), Cataluña (7,2%), Asturias (7,2%) o Navarra (6,8%) y solo una autonomía ha registrado descensos del precio del alquiler respecto al año anterior : Castilla-La Mancha, con un -0,2%.

En medio de esta coyuntura, la revisión del contrato de alquiler de la vivienda se ha convertido, junto a la solicitud de prestaciones a la Seguridad Social por desempleo e incapacidad laboral, y las cuestiones relacionadas con la banca, en uno de los asuntos legales más consultados por los españoles en 2022. El dato se desprende del Observatorio Jurídico de Legálitas, que ha analizado un total de 944.547 consultas recibidas por sus abogados a lo largo del pasado ejercicio.