La caída de la demanda no impide las subidas en el precio de la vivienda en EEUU. Los culpables son los altos tipos de interés, la oferta limitada y la reticencia de los propietarios a conceder nuevas hipotecas. Para desentrañar la inusual dinámica de un mercado a menudo considerado como un barómetro del crecimiento económico estadounidense, cabe replantearse las expectativas tradicionales sobre cómo afectan los tipos de interés a la oferta y la demanda de vivienda.
Por un lado, el volumen de ventas ha bajado mucho. "Ha tocado fondo", afirma Glenn Kelman, CEO de la agencia inmobiliaria Redfin, y añade que los únicos que se mudan de casa son los que "no tienen más remedio que hacerlo". Por otro lado, los precios siguen siendo altos, sobre todo en los mercados con escasez de ladrillo disponible, donde las guerras de ofertas siguen siendo la norma y es difícil encontrar buenas gangas.
Si hace un año le hubieran dicho a los agentes económicos que la Reserva Federal subiría el tipo de interés de los fondos federales más de un 5%, pero que los precios de la vivienda en Estados Unidos bajarían sólo marginalmente, probablemente estos habrían pensado que era algo de ciencia ficción. Pero eso es exactamente lo que ha ocurrido. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas de viviendas existentes en el país norteamericano han bajado casi un 17% desde el pasado mes de julio. Sin embargo, los costes, medidos por el índice S&P CoreLogic Case-Shiller US National Index, sólo han descendido un 1,7% desde el pasado mes de mayo.
Normalmente, supondríamos que una mayor carga de intereses disuadiría la actividad de compra de viviendas. Pero la demanda se ha mantenido sorprendentemente robusta, impulsando la economía estadounidense más de lo que muchos habrían esperado. "En sus esfuerzos por controlar la creciente inflación, creemos que la Reserva Federal subió los tipos tan rápidamente que el endurecimiento de la política monetaria restringió la oferta de viviendas existentes más de lo que frenó la demanda, contribuyendo a los precios obstinadamente altos de hoy en día", comentan Eric Winograd y James T. Tierney, analistas de AllianceBernstein.
Cuando la mejor estrategia es quedarse quieto
¿Cómo ha ocurrido esto? El tipo de interés medio de una hipoteca a 30 años a tipo fijo ha pasado del 3,1% a principios de 2022 al 7,6% actual. Si se compran los precios medios de la vivienda a principios de 2022 con los actuales -y suponiendo un pago inicial del 20%-, el resultado es una diferencia mensual en el gasto por intereses de unos 1.200 dólares al mes. Pocas personas quieren mudarse de sus casas actuales y renunciar a hipotecas de bajo interés, sólo para comprar propiedades más caras a tipos más altos.
Mientras tanto, la escasez crónica de construcción ha agravado unas existencias ya limitadas, que siguen estando muy por debajo de los niveles anteriores a la pandemia. El efecto neto ha sido un desplazamiento a la baja de la curva de oferta, lo que ha ejercido presión sobre las ventas de viviendas existentes. En cierto modo, la vivienda estadounidense puede verse a través del mismo prisma que otros sectores que sufren interrupciones en la cadena de suministro. "Vemos paralelismos con el mercado automovilístico estadounidense, que vio cómo los problemas de la cadena de suministro restringían el inventario durante la pandemia, inflando los precios de los vehículos nuevos y usados", aseguran Winogard y Tierney.
El índice Manheim de valor de vehículos usados se disparó un 65% desde los niveles previos a la pandemia hasta 2021. Desde entonces, ha caído un 17%, con un impulso a la baja. El punto de inflexión se produjo cuando la industria automovilística aumentó la producción y comenzó a reponer los inventarios agotados. "Creemos que tendrá que ocurrir lo mismo en el mercado inmobiliario estadounidense para que los precios bajen de forma significativa", afirman sendos expertos.
Dadas las señales contradictorias, ¿qué podemos esperar del mercado de la vivienda en los próximos años? La realidad es que mucho depende de la política monetaria. Los tipos de interés –y, por asociación, los tipos hipotecarios– están a punto de tocar techo en Estados Unidos y acabarán estabilizándose cerca de los niveles actuales. "Con unos tipos aún elevados, no esperamos que se produzca un aumento espectacular de la compra de viviendas, pero tampoco un debilitamiento significativo de la demanda", dicen los analistas de Alliance Bernstein. Como en los dos últimos años, el quid de la cuestión será la oferta. Dadas las limitaciones de inventario a largo plazo, el mercado inmobiliario estadounidense necesita estabilidad de tipos para ver un repunte de la actividad constructora.
Una mayor oferta de viviendas podría contribuir positivamente al crecimiento económico, evitando al mismo tiempo que el aumento de los precios de la vivienda perturbe el proceso general de desinflación. Si los tipos no suben mucho más -o si no bajan drásticamente- el mercado inmobiliario podría contribuir al aterrizaje relativamente suave que pronosticamos actualmente. Mientras tanto, podría esperarse que el mercado de la vivienda desafíe las normas históricas. A medida que las ciudades recuperen su equilibrio y se enfríe la inflación subyacente, los precios de la vivienda podrían mantenerse en niveles elevados, aunque el volumen de ventas no impresione. En última instancia, la Reserva Federal y los constructores de viviendas podrían tener las llaves del sueño americano.
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