La pandemia enseñó a la sociedad a lavarse las manos, a amasar pan y a trabajar desde casa. Según datos del Banco Central Europeo (BCE) en 2019 el 85% de los empleados no había trabajado nunca desde casa. En 2020 ese porcentaje cayó por debajo del 40%. Esta nueva tendencia aspiraba a hacer saltar por los aires el modelo laboral, alejando a los empleados de sus centros de trabajo y con ello la inversión inmobiliaria. Esta retórica ha tenido un severo impacto material en las cuentas de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi). En los resultados presentados esta semana por Merlin Properties y Colonial, las firmas han sufrido devaluaciones de sus activos de oficinas cercanos a los 1.300 millones de euros like for like -en términos comparables-, de unos 291 millones en el caso de Merlin y más de 1.000 millones en el de Colonial -para el que la práctica totalidad de sus activos pertenecen a este segmento-.
En 2023 las inversiones en oficinas se vieron lastradas en un 55% respecto a niveles que ya eran bajos en 2022, según resaltaba el último informe sectorial de CaixaBank Research. La falta de interés es asimétrico y se relaciona, principalmente, con factores relacionados con la localización y la exclusividad del activo. Esta falta de interés ha hecho caer el valor de los inmuebles de oficinas de las grandes socimis un 9% like for like -en términos comparables- en el caso de Colonial y en un 4,7% en el de Merlin, lo que ha hundido sus resultados de beneficios a pérdidas en 2023.
No obstante, resulta que el teletrabajo solo da signos tímidos de implantación, sobre todo en España. Incluso durante el periodo en el que las restricciones de movilidad fueron más severas, alrededor de un 84% de los ocupados españoles nunca trabajaron en remoto. En 2020, solamente un 11,2% trabajaba normalmente desde casa y un 4,3% adicional lo hacía a veces, porcentajes modestos en comparación con otros países europeos. En este sentido, las perspectivas de empresas especializadas en selección de personal, como Hays, parte de la base de que la opción predominante será la irrupción con cada vez más fuerza de modelos híbridos, pero no una destrucción del trabajo en oficina.
Las firmas ven demanda
Uno de los indicadores más aireados por las grandes socimis para demostrar que el miedo inversor que devalúa los activos de oficinas es infundado es la ocupación. El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, aseguraba durante un encuentro con prensa este jueves que los datos de ocupación en las oficinas de Madrid, Barcelona y París están en niveles superiores al 97%, con un 100% de ocupación en París. "¿El sector de oficina es cuestionado?, si se dirige esa pregunta a los usuarios, las respuestas son claras", comentó Viñolas. Datos similares ofrece Merlin, que mantuvo su tasa de ocupación en este segmento en el 92,5%.
El Ceo de Colonial estimó que las sombras sobre el subsector de oficinas son respuestas del mercado de capitales a corto plazo. "Nosotros creemos en los fundamentales de los activos prime en centros urbanos con una perspectiva a largo plazo", zanjó.
En la misma línea se pronunció el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, que resaltó que el mercado está corrigiendo la valoración de estos inmuebles y cree que aún restan un par de años para que este indicador se termine de ajustar. "Sin embargo, si miras el mercado en sí ya está estabilizado, si no no tendríamos tanta ocupación ni subiríamos rentas", comentó. Ambas socimis han elevado los ingresos derivados de los alquileres de oficinas, lo que ha conseguido salvar, en parte, sus resultados operativos.
Clemente aseguró que el mercado vive una "profecía autocumplida" que provoca que "el probable comprador se retraiga a la espera de mayores ajustes". El CEO estima que al porfolio de Merlin aún le queda un reajuste de valoración de en torno al 5% o 5,25%.
