Las hipotecas firmadas desde 2017 serán las más beneficiadas por la ayuda

Las hipotecas firmadas en los últimos cinco años serán las más beneficiadas por las ayudas que el Gobierno y la banca han pactado para aliviar la carga que supone para las familias vulnerables (o para aquellas de clase media en riesgo de vulnerabilidad) la escalada del Euríbor en plena subida de tipos por parte del Banco Central Europeo para controlar la inflación. Tanto al Ejecutivo como al Banco de España les preocupa la situación de los préstamos firmados entre 2017 y 2021 puesto que, en la práctica, son los que están soportando una mayor carga de intereses en su cuota mensual.

En España el sistema de amortización que más se utiliza en las hipotecas es el francés. Los primeros años desde la firma del préstamo con cada cuota mensual se pagan sobre todo intereses y apenas se devuelve capital prestado. Esto implica que cuando una familia haya hecho frente a la mitad de las cuotas previstas en el contrato hipotecario, seguirá sin haber devuelto aún la mitad del capital que le prestó el banco. En este sistema las cuotas son constantes mes a mes, ya sea un crédito a tipo fijo o a tipo variable, con la salvedad de que en el segundo caso el pago mensual irá revisándose en el momento en que corresponda en función de cómo evolucione el Euríbor. 

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En contra de lo que sucede en otros países de nuestro entorno, un amplio porcentaje de familias españolas posee una vivienda en propiedad. Son casi un 76% frente a un 60,3% de media en el conjunto de la zona euro. El economista Javier Santacruz, miembro del Instituto Español de Analistas Financieros, apunta a que según los últimos datos publicados por el BCE en su Encuesta de Finanzas y Consumo de los Hogares (HFCS, por sus siglas en inglés), seis de cada diez hogares con vivienda en propiedad tienen una hipoteca viva. En el caso de aquellas cuya situación es más vulnerable -el 20% con ingresos más bajos- su ratio de deuda sobre patrimonio neto se sitúa en el 78,2% frente al 27% de la zona euro, según cifras del emisor.

La deuda hipotecaria por vivienda aumenta

Durante el actual ciclo inmobiliario "el endeudamiento hipotecario por vivienda ha sufrido un crecimiento relativamente intenso" debido al impacto del aumento del precio de los inmuebles y de la superficie media transmitida, según explica el Colegio de Registradores en su última 'Estadística Registral Inmobiliaria'. En términos interanuales ha pasado de los 100.841 euros de finales de 2013 a los actuales 143.658 euros. Pese a este incremento tan intenso, el endeudamiento hipotecario por vivienda se encuentra aún por debajo de los niveles máximos alcanzados en el anterior ciclo alcista, esto es, de los 151.432 euros que llegó a tocar en 2007, en plena burbuja de los precios y justo antes de que estallase la pasada crisis financiera.

Poco tiene que ver la situación actual del sector privado y de las propias entidades con la de entonces, como han puesto en valor en numerosas ocasiones tanto la ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, como el propio Gobernador del Banco de España, Pablo Hernández De Cos. El sector está más saneado y se muestra más resiliente tras sus sucesivos procesos de reestructuración y los hogares han optado cada vez más por contratar hipotecas a tipo fijo para protegerse de las subidas del Euríbor.

Este proceso se ha ido produciendo a lo largo de más de una década en la que el precio del dinero ha permanecido en mínimos históricos, lo que también indica un cambio importante de mentalidad-. Hoy día, prácticamente el 70% de las hipotecas que se constituyen en España son a tipo fijo, como apunta la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En lo que respecta a las entidades, han visto cómo la tasa de morosidad ha ido descendiendo también de forma paulatina. En septiembre se redujo ligeramente en relación al mes previo, hasta el 3,79%, su nivel más bajo desde diciembre de 2008. La tasa de mora se situaba un año antes en el 4,43%. 

Varias entidades anuncian ya que aplicarán paquete de medidas

Hasta la fecha, CaixaBank, Banco Sabadell y Unicaja se han adherido al Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, aprobado por el Consejo de Ministros el pasado martes. Las tres entidades se adhieren tanto a la ampliación del código ya vigente como al nuevo destinado a hogares de renta media en riesgo de vulnerabilidad, que tendrá un régimen transitorio de dos años. 

Se calcula que al paquete de medidas diseñado por el Ministerio de Asuntos Económicos podrían optar en total más de un millón de hogares afectados por la coyuntura de tipos al alza e inflación elevada. Este incluye, entre otras medidas, rebajas en el tipo de interés durante el periodo de carencia, la posibilidad de que las familias puedan reestructurar su deuda dos veces o la eliminación de las comisiones por el cambio de hipoteca variable a fijo o por las amortizaciones que se hagan a lo largo del año que viene.