La reconversión de oficinas en pisos se presenta como una de las posibles fórmulas para aumentar la oferta de inmuebles en los mercados de grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, donde la falta de edificios para satisfacer la demanda crea tensiones. Aun con las 93.000 nuevas viviendas que se podrían habilitar en estas urbes, el impacto en la oferta disponible sería limitado, con un incremento del 1,5%.
Los cambios de preferencias de ubicación empresarial se suman a las nuevas dinámicas y modelos laborales posteriores a la pandemia, cuando el teletrabajo se introdujo en la gran mayoría de compañías, y han empujado a la baja la demanda y valoración de los espacios de oficinas.
Así, la reconversión de los edificios a los que no se de uso se ve como una oportunidad para aliviar los problemas del sector inmobiliario. Este aumento de la oferta podría ayudar a compensar la escasez creada en parte por la falta de suelo y a frenar el encarecimiento de los precios.
Según un reciente estudio de la consultora inmobiliaria Atlas, el mayor potencial se encuentra en el área metropolitana de Madrid (61.767), seguida de la de Barcelona (29.000), Málaga (1.920) y Valencia (99). Sin embargo, cree que es una solución insuficiente ya que los procesos son complejos y largos, dependen de condicionantes legales y urbanísticos e implican un crecimiento de las existencias de vivienda disponible de solo un 1,5%.
Potencial de 2,5 millones de m2 en Madrid y Barcelona
Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de m² de oficinas que podrían transformarse en viviendas en los próximos 20 años, según un estudio de EY, que cifra en 28.000 las unidades que se podrían añadir al parque de viviendas, y que en su mayoría serían de alquiler.
La firma estima que el mercado de oficinas de Madrid tiene 1,8 millones de m² que pueden orientarse al residencial alternativo con 20.000 nuevas unidades. Barcelona puede seguir la misma tendencia pero en menor medida ya que podrían salir 8.000 unidades residenciales si se reconvierten 763.000 m² de oficinas.
Más de 150 edificios han cambiado de uso en 10 años
Más de 150 edificios, principalmente en Madrid y Barcelona, han cambiado de uso en los últimos diez años, con un repunte desde la pandemia, y más de la mitad de ellos han pasado a ser residenciales, según CBRE. Según apunta la consultora, en Madrid existen 308 edificios de oficinas grado "C" (de baja calidad) que suman casi 1,5 millones de m².
Solo en Madrid se han invertido 200 millones en la compra de activos que van a cambiar de uso y la Comunidad ya ha anunciado que flexibilizará la reconversión de oficinas a vivienda.
Requiere el apoyo de las administraciones
CBRE reconoce que es un proceso complejo que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto. Por ello, ve clave el impulso de las administraciones desde el punto de vista normativo permitiendo la flexibilización de usos.
BNP Paribas Real Estate señala que hay activos que no están muy actualizados y ubicados en zonas poco demandadas a sus actuales usos que tienen que pensar en cómo reposicionarse, bien mediante un cambio de uso o una mejora de su estado.
A pesar de que los últimos meses el cambio de usos esté en boca de muchos, no es sencillo. Hay que tener en cuenta quien te va a ocupar ese espacio una vez reposicionado, cuanto va a pagar, qué inversión necesitas y si urbanística y económicamente es rentable, añaden desde la firma.
EY coincide en que esta reconversión necesita la colaboración público-privada y una agilidad en los trámites urbanísticos, mientras que JLL apunta a que una parte significativa del espacio disponible experimentará cambios de uso, principalmente a residencial y hotelero, mientras que otras opciones serán el subarriendo o la rehabilitación para adaptarlos a las nuevas demandas.
Desde Colliers consideran que dependiendo del submercado es probable que los edificios de oficinas tengan que transformarse en usos alternativos que retornen en un beneficio para la sociedad, algo que cree que se va a dar en aquellas zonas con un parque de oficinas sobredimensionado.
