El inmobiliario chino lleva meses en la cuerda floja, con las mayores empresas del sector al borde del colapso presionados por la deuda y un modelo obsoleto. Desde que se encendieron todas las alarmas en 2021, cuando Evergrande se destapó como la inmobiliaria más endeudada del mundo, Pekín ha intentado dar con la tecla para sostener uno de los motores de su economía. El Gobierno de Xi Jinping emprende una nueva estrategia: la lista blanca.
Miles de proyectos inmobiliarios de China se han incluido en la privilegiada lista, pero otros tantos se han quedado fuera. Los elegidos desde la capital del país podrán recibir financiación por parte del Estado, aliviando así la crisis de liquidez en la que está inmersa el sector. A cierre de enero, 170 ciudades de 26 provincias chinas habían propuesto a los bancos comerciales su primera tanda de proyectos, hasta 3.000 desarrollos.
Por ahora, Pekín ha puesto en circulación préstamos por hasta 17.860 millones de yuanes (2.326 millones de euros) para 83 de los proyectos elegidos, según han asegurado fuentes oficiales chinas. El primer proyecto seleccionado para empezar la nueva estrategia de China se encuentra en la ciudad de Nanning, en Guangxi. La región facilitó una lista con 108 promociones a instituciones locales, de las que ha sido seleccionado un proyecto de Guangxi Beitou Industry&City Investment Group.
De los proyectos seleccionados, un 84% pertenecen a compañías privadas y de propiedad diversificada, como Country Garden Holding, una de las mayores compañías inmobiliarias del país que arrastra una abultada deuda y ha incumplido el pago de bonos en distintas ocasiones.
Hipotecas con tasas de interés muy bajas
Otra de las medidas con las que el país buscaba devolverle vigor al sector era permitir a los compradores hacerse con hipotecas con tasas de interés muy bajas y eliminar restricciones de financiación impuestas a los promotores, pero esta medida no parece haber surtido mucho efecto. En enero, las ventas de viviendas en China registraron un descenso del 34% respecto al año anterior, según datos oficiales del gobierno chino, con 32.830 millones de dólares.
Algunos analistas han puesto en duda la eficacia del nuevo mecanismo ideado por el gobierno central, dada la reticencia de los bancos a conceder préstamos a un sector tan afectado por la crisis. En concreto, los analistas han asegurado que la nueva estrategia de Pekín podría ser “demasiado poco y demasiado tarde”.
Todo en un contexto de amenaza deflacionista. Esta semana, el país ha registrado la mayor caída del Índice de Precios de Consumo (IPC) en catorce años, desde el estallido de la Gran Recesión, por lo que las inmobiliarias pueden ver acrecentada su crisis de deuda. En concreto, los precios cayeron un 0,8% en el primer mes del año, respecto al mismo periodo del año anterior.
Las previsiones de la agencia de rating Fitch son un poco más optimistas: aunque espera que siga siendo un entorno “difícil en 2024”, apuntan que el ritmo de descenso en las ventas se moderará a una caída de entre el cero y el 5%, aunque la recuperación se dará a dos velocidades. Las ciudades con mayor actividad verán estabilizados sus precios durante el año con el apoyo gubernamental, mientras que los mercados de ciudades menores “pueden tardar en digerir la gran cantidad de existencias sin vender”.
Frenado en seco
El inmobiliario chino ha gozado de años de elevados crecimientos que han empujado la economía china y copando hasta un 20% de su actividad. Con el crecimiento de la economía y la calidad de vida de los ciudadanos, la población compró inmuebles y los precios y el suelo fueron subiendo. “Las expectativas de un aumento continuado de los precios de la vivienda y del suelo permitieron a los promotores inmobiliarios endeudarse rápidamente, y la venta de terrenos proporcionó ingresos cruciales a los gobiernos locales”, apuntan desde el Fondo Monetario Internacional (FMI) en su artículo El sector inmobiliario chino: gestionar la desaceleración a medio plazo.
El organismo señala como las medidas tomadas por Estado para controlar el elevado endeudamiento y conducir al sector a un tamaño más sostenible para la economía, por lo que la actividad del real estate chino se ha contraído “bruscamente”. Sin embargo, el FMI admite que Pekín se está centrando ahora en impulsar la vivienda de alquiler y asequible y mejorar los barrios urbanos subdesarrollados.
La entidad se suma a la hipótesis de que la solución puede haber llegado demasiado tarde después de que los inicios de obra nueva hayan caído un 60% respecto a cifras prepandemia, “un ritmo históricamente rápido sólo visto en los mayores desplomes inmobiliarios de la experiencia transfronteriza de las tres últimas décadas”, apunta, añadiendo que la caída de las ventas responde a una falta de confianza en medio de la preocupación de los compradores sobre si estos los promotores cuentan con financiación suficiente para finalizar los desarrollos.
El cambio demográfico del país añadirá más leña al fuego. A medida que la población joven decaiga, se requerirán menos viviendas y el sector no se podrá sostener en el boom económico y social de inicio de siglo. Para trazar una transición más corta y suave, el FMI propone a Pekín permitir un mayor ajuste de los precios de la vivienda basado en el mercado y reestructurar rápidamente los promotores insolventes, con lo que se eliminaría el incremento de la oferta y la bajada de precios.
