El inmobiliario comercial está en el ojo del huracán de la mayoría de los agentes del mercado. Y no es de extrañar. Muchas entidades, tanto de banca regional como gestoras de fondos, compraron activos vinculados al 'real estate' de este segmento que ahora han sufrido una depreciación de entre el 30% y 60%, en el peor de los casos. Es el espacio del crédito que más preocupa en Wall Street. Sin embargo, hay entidades que, ante este aspecto desastroso del inmobiliario comercial estadounidense, quieren pescar en este río revuelto. Es el caso de JP Morgan.
"A pesar de los titulares catastrofistas, los fundamentales de la oferta y la demanda y los niveles de apalancamiento parecen sólidos en la mayoría de los sectores inmobiliarios comerciales", señala en un reciente informe. Para el banco, esto no es ningún secreto: "El ciclo de subidas de tipos de la Reserva Federal (Fed) más agresivo de los últimos 40 años ha elevado el coste del capital y reducido las valoraciones de los inmuebles, especialmente para los propietarios que tienen que hacer frente a un mayor coste de la deuda".
Sin embargo, mientras los propietarios de Activos Inmobiliarios Corporativos (CRE) se reagrupan en un entorno empresarial más difícil, los inversores anticipan oportunidades prometedoras en estos mercados sometidos a tensión, si se sabe dónde buscar. Como contexto dentro del sector CRE estadounidense se agrupan algunos sectores clave: oficinas, hostelería, comercio minorista, industrial (incluidos los centros de datos) y residencial.
El aumento de los tipos significa que los inversores y promotores de CRE, acostumbrados a obtener préstamos a tipos bajos de un solo dígito, deben ajustarse a pagos de intereses mucho más elevados, según JP Morgan. "Además, los préstamos son más difíciles de conseguir. Los vínculos entre los prestamistas del interconectado sector CRE han acelerado los efectos de contagio a medida que se endurecían las condiciones crediticias", comentan estos analistas.
La crisis de la banca regional estadounidense a principios de este año agravó el problema, inevitablemente, dado que los bancos pequeños y regionales representan el 26% de los préstamos de este segmento. La duda es: ¿Cuánto daño podría causar el sector inmobiliario comercial en la economía estadounidense en general? Para el banco norteamericano, debería "ser limitado". No consideran que las tensiones en el mercado inmobiliario comercial desencadenen una recesión más amplia.
"En este entorno, los inversores dispuestos a proporcionar 'capital de rescate' a los propietarios en dificultades pueden obtener condiciones favorables de los prestatarios y, por tanto, una rentabilidad potencialmente atractiva de sus inversiones", dice JP Morgan señalando la gran oportunidad que podría haber en estos momentos.
Lo justifican con algunos factores importantes. En los próximos tres años vencerán muchos préstamos pendientes, lo que piensan que podría constituir un buen punto de entrada para los inversores. "Aunque en general nos mantenemos alejados del problemático sector de oficinas, encontramos perspectivas interesantes en los sectores residencial, hotelero e industrial de la industria inmobiliaria comercial", ahondan.
¿Qué podría significar esto para el inversor? Según indica JP Morgan a lo largo del informe, depende de los objetivos de individuales y de las opciones de inversión: "El mercado inmobiliario comercial puede ofrecer la posibilidad de obtener rentas, revalorizar el capital, proteger de la inflación y diversificar la cartera".
Y mientras tanto, el mercado inmobiliario comercial estadounidense sigue ofreciendo una amplia gama de oportunidades, a su modo de ver. "Como ya hemos mencionado, evitamos el sector de oficinas, al menos por ahora, pero encontramos perspectivas interesantes, y a valoraciones atractivas, en los sectores minorista, hostelero, industrial y residencial (multifamiliar, viviendas para mayores, residencias de estudiantes)", opinan.
En toda la red interconectada del sector CRE, ven potencial para obtener rentabilidades ajustadas al riesgo convincentes tanto en los mercados de renta variable como en los de deuda, centrándose en algunos puntos de acceso clave. Uno de ellos sería adquirir préstamos CRE de los balances bancarios. "A medida que aumenta la presión sobre los préstamos bancarios, más bancos pueden vender préstamos para reforzar sus balances", concretan.
También aprovechar la volatilidad de los mercados de deuda CRE titulizada: "Si los diferenciales se amplían sustancialmente en los mercados de deuda CRE titulizada (CMBS u obligaciones de préstamos garantizados), los inversores con experiencia en las propiedades subyacentes a esos valores pueden ser capaces de tomar ventaja". Y, por último, adquirir préstamos con opción de compra: "Los inversores con experiencia en la reestructuración de activos pueden adquirir deuda morosa con descuento para dirigir una reestructuración y convertirse así en propietarios de una propiedad con una valoración muy rebajada".
Como último punto hay que reseñar que el consenso ve el inmobiliario comercial como el sector en el que no hay que estar invertidos en este momento. Al contrario que JP Morgan, la media de los analistas de Wall Street ve enormes riesgos dentro de este espacio para la rentabilidad esperada que se puede alcanzar. Desde JP Morgan ven que este análisis puede estar equivocado.
Hemos bloqueado los comentarios de este contenido. Sólo se mostrarán los mensajes moderados hasta ahora, pero no se podrán redactar nuevos comentarios.
Consulta los casos en los que lainformacion.com restringirá la posibilidad de dejar comentarios