El sector inmobiliario exige ya diversos métodos para invertir. Alquileres, colivings, build to rent, house flipping y otras opciones que se han transformado en operaciones muy comunes para poder generar rentabilidad a los inmuebles. Pero uno de los que ha tomado mayor participación en la industria desde hace ya varios años ha sido la creación de empresas conjuntas, conocidas como 'joint ventures', las cuales se han convertido en una nueva estrategia de inversión, ya sea para reforzar su presencia en el negocio o para iniciarse en el mundo del ladrillo.
Se trata de la unión de dos o más compañías que crean una organización conjunta para trabajar un objetivo compartido entre las entidades. Esa alianza estratégica no es un contrato de fusión, sino que implica la creación de una tercera sociedad que funciona como un negocio aparte que entregará rentabilidad a ambos socios. Además, son beneficiosas para reforzar la presencia internacional en los comercios. Diversos fondos o firmas internacionales se han fijado en España para invertir en el sector y se suman a la tendencia de las 'joint ventures'.
Según los expertos, este tipo de colaboración sirve tanto para operadores como promotores, inversores y otros agentes a la hora de expandir un negocio. Otro de los objetivos principales de las misma, es que las compañías que se unan consigan llegar a nuevos mercados. El área de CBRE Real Estate Investment Banking (REIB), considera que la principal razón de por qué estos modelos son efectivos a la hora de movilizar activos es porque permite a dos o tres actores del mercado combinar negocios con las capacidades de otros socios que complementan las suyas.
“Generalmente, los promotores aportan los activos, su conocimiento local y sus capacidades de promoción, el inversor aporta el capital y su experiencia en el crecimiento, expansión y consolidación de mercados, y el operador (si es que es necesario), aporta su conocimiento en el diseño de los activos y sus capacidades operativas una vez los activos están funcionando”, comentan.
España como foco de inversión
Una de las empresas que se ha lanzado a invertir a través de estas plataformas es la empresa americana Greystar Real Estate, quien puso el foco en España a través de la cartera de viviendas de la promotora nacional Vía Célere. Su finalidad está en comprar más de 2.400 viviendas para el 'build to rent' y opera bajo la nueva marca ‘Be Casa Essential’, propiedad de Greystar. Renta Corporación firmó un acuerdo con Kennedy Wilson Europe Real Estate con el objetivo de invertir en edificios residenciales en España con una cartera de capital de 10 millones de euros.
Otro de los extranjeros que han tenido a España bajo la lupa ha sido la firma sueca Iberian Yield. El año pasado la empresa decidió cerrar un pacto con la constructora Grupo Otero para invertir en el sector residencial de alquiler. La compañía suiza especializada en inversiones alternativas, Pictet, hizo una alianza con la sociedad española de inversión inmobiliaria Lasabia (creada por los hermanos González-Weil), con el fin de crear una plataforma de viviendas destinadas al alquiler y build to rent en zonas aledañas a la M-30.
También agentes del sector como Grupo AG y Dunas Capital que tienen una joint venture, o Kronos Homes, la compañía inversora, gestora y promotora inmobiliaria, que se alió con Nuveen Real Estate para crear Stay. La plataforma busca potenciar el ‘build to rent’ desde 2020, y ya tiene presencia en diferentes ciudades de España como es el caso de Valencia, Tarragona, Madrid y Córdoba.
La principal razón de por qué estos modelos son efectivos a la hora de movilizar activos, es porque permite a dos o tres actores del mercado, combinar negocios con las capacidades de otros socios que complementan las suyas.
Pero esta metodología también está empezando a ser usada por agentes que no tienen relación directa con el sector inmobiliario. Por ejemplo, el Banco Santander y BNP Paribas decidieron formar una compañía conjunta en 1988 que lleva por nombre ‘Unión de Créditos Inmobiliarios’ (UCI). Así, las entidades bancarias podrían abarcar más territorio dentro del ladrillo y ya es una parte importante del negocio de ambas. Hace unas semanas lanzó un nuevo fondo de titulación de hipotecas para construir y rehabilitar viviendas verdes, donde entregarán 4.000 nuevos préstamos en España y Portugal. UCI supera actualmente los 140.000 clientes.
En cuanto a participaciones, este tipo de acuerdos de colaboración enfatiza en la división de acciones que se verán remuneradas en contratos específicos de promoción, gestión, búsqueda de oportunidades, etc. Por lo general, según indican desde CBRE, el inversor cuenta con una participación mayoritaria en el capital -de un 90-95%- teniendo prácticamente el control de todas las decisiones; mientras que el promotor o gestor de activos tiene una participación minorista que ronda el 5-10%. Todo dependerá del tipo de contrato, dinero y pactos que se realicen a la hora de cerrar los cimientos de la joint venture.
Beneficios de una 'joint venture'
En el caso de los promotores y operadores, les da la oportunidad a aquellos que no tienen capacidades financieras, pero que sí cuentan con los activos, el conocimiento local y las capacidades operativas, a desarrollar su negocio y aumentar su ‘track record’ a través de la creación de plataformas. “Estos actores reciben numerosas comisiones por cubrir toda la cadena de valor de un desarrollo inmobiliario, desde la búsqueda del suelo hasta la operativa del activo. Además cuentan con un promote, que es una comisión adicional que consiste en que el inversor ofrece una participación de las ganancias de todo el proyecto al promotor/operador si la rentabilidad del proyecto es superior a un umbral impuesto”, sentencian desde CBRE.
Y para el inversor, de acuerdo a la consultora, las joint ventures permiten que se expandan a mercados conocidos o incluso entrar en nuevos mercados donde no tiene presencia; además, se le da la posibilidad de alinear sus intereses de rentabilidad con el socio clave y también podrá tener una mayor facilidad para conseguir financiación bancaria al contar con un promotor solvente y con un operador con experiencia demostrada.
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