Subrogación de la hipoteca: así puedes cambiar intereses y pagar menos al mes

La subrogación se ha puesto de moda entre las operaciones hipotecarias. El último dato que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre subrogaciones por cambio de acreedor, o lo que es lo mismo el cambio de hipoteca de banco, relativo a marzo de 2021 supone un 474,9% más que el mismo periodo del año anterior.

Una de las razones principales que llevan a los hipotecados a trasladar su préstamo de entidad es mejorar las condiciones de su tipo de interés, ya sea cambiándolo de fijo a variable, y viceversa, o para que éste sea más bajo. En concreto, la estadística oficial refleja que de los cambios registrales señalados en las hipotecas en marzo, un 16% se debe solo a este fin.

Además de reducir el TIN de la hipoteca actual o cambiar la modalidad de nuestro préstamo la subrogación también permite, entre otras cosas, ampliar el plazo de amortización. Una medida muy recurrente en la que la cuota mensual de la hipoteca se verá reducida al extender el periodo de tiempo para devolver la deuda.

Una manera de esquivar vinculaciones y cláusulas

Miles de personas en España tienen cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios o se han visto afectadas por el IRPH. La subrogación es una opción para estos hipotecados de cambiar sus condiciones sin la necesidad de que pierdan más dinero, puesto que no desaparece el derecho a reclamar.

Más allá de posibles cláusulas abusivas, las famosas vinculaciones o bonificaciones asociadas a la contratación de la hipoteca muchas veces llegan a suponer una carga durante todo el periodo que tengamos la deuda. Cambiarla de banco permite eliminar este tipo de productos sin la necesidad de volver a empezar a pagar intereses desde cero.

A diferencia de la cancelación, la subrogación no tiene comisión por amortización anticipada y seguiremos pagando desde donde lo dejamos al ser un traslado del préstamo y no una nueva apertura.

La única comisión que podrá cobrarnos la entidad será la de subrogación. En cualquier caso, desde la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019, esta no podrá suponer más allá del 0,15% durante los tres primeros años de la hipoteca en el caso de que queramos cambiar de una modalidad de interés variable a fija. A partir de ese momento, no se podrá exigir compensación alguna. Siempre es posible negociar al inicio de la hipoteca que esta comisión sea del 0%.

¿Cuáles son los gastos que tengo que afrontar con la subrogación?

Los costes por subrogarnos quedan repartidos entre la entidad y el cliente, aunque desde junio de 2019, con la nueva Ley hipotecaria, es esta primera la que asume la mayor parte, al igual que ocurre con los gastos de formalización de la hipoteca.

De esta manera, si tenemos una deuda por nuestra vivienda de 300.000 euros con el banco y a los dos años decidimos trasladarla a otra entidad tendremos que pagar el coste por la oferta vinculante del nuevo banco, de tasación (si fuera necesaria), y la comisión por subrogación.

El coste por esta operación para un capital pendiente de unos 290.000 euros será de aproximadamente 900 euros. Los gastos de notaría, gestoría o registro de propiedad correrán a cargo del nuevo banco.