Las socimis de países como Alemania y Finlandia han conseguido obtener mejores resultados y una mayor rentabilidad de sus dividendos, fondos propios y activos que las españolas durante la pandemia. En cuanto a los activos, la rentabilidad de las cotizadas europeas subió un 5,3% mientras que la de socimis españolas se quedó en un 0,8%, pese a los cambios en sus carteras. Los expertos del sector aseguran que estas diferencias obedecen a la madurez que goza el sector residencial fuera de la península y son determinantes a la hora de estimar el ritmo de la recuperación económica de las empresas.
También se puede observar un vacío en la comparación entre la rentabilidad de los fondos propios de las socimis dedicadas al sector residencial en España y las que operan en Europa. A nivel nacional, este indicador marcó un negativo 4,5% que contrasta con el 13% en verde registrado por sus homólogas europeas, según los datos del informe del BME 'SOCIMIs 2021: un futuro sostenible'.
Los accionistas europeos lo han notado. Las socimis cotizadas en el BME Gowth exprimieron una rentabilidad de sus dividendos del 0,4%, cuando este porcentaje fue del 2,6% para las cotizadas de este segmento en el continente. Sin embargo, los analistas del BME matizan que esta disparidad se debe a la tipología de los principales accionistas de estas socimis.
¿Quiénes son? La lista de las socimis residenciales en el BME se compone de 25 vehículos. Los que acumulan más peso por su capitalización bursátil son Testa Residencial, Albirana Properties y Fidere Patrimonio, que tienen como accionista mayoritario al fondo norteamericano Blackstone y presentan una revalorización negativa de sus acciones en el parqué en lo que va de este año. Además, es importante recalcar que ninguna de las tres repartió dividendos en 2020 por los estragos que causó la pandemia en su actividad y la incertidumbre jurídica que han causado los retrasos de la nueva ley de vivienda.
Sin embargo, la variación en los índices también tiene que ver con el tamaño de las empresas. La cotizada alemana Vonovia posee más de 400,000 inmuebles en Alemania, Suecia y Austria, y la valoración de su cartera en 2020 ascendió a 55,7 billones de euros. Asimismo, la compañía Deutsche Wohnen cuenta con una cartera de 165.000 unidades, de las que 162.00 son residenciales y el resto activos comerciales. La valoración de su cartera llegó a 28,1 billones de euros al final del año pasado. Otro ejemplo es Kojamo Oyj, la empresa finlandesa cotizada en el índice Nasdaq de Helsinki, que posee activos residenciales valorados en 6,9 billones de euros.
Por su parte, la última valoración de los activos de la socimi Testa Residencial establece la valía de sus 10.600 inmuebles en solo 2.899 millones de euros. Los analistas cifran el valor del portafolio de Albirana Properties en 1.475 millones de euros; y el de Fidere Patrimonio lo coloca en 1.113 millones de euros. Estas socimis tienen sus bienes ubicados solo en España, donde la población es mayor que en Alemania, pero todavía tienen mucho camino por recorrer. Los expertos del sector hablan de una necesidad de construir en torno a dos millones de viviendas en alquiler para suplir la demanda existente.
Entre los factores que frenan las intenciones de los inversores extranjeros de expandir su presencia en España está la inseguridad jurídica que existe en el país en torno a las negociaciones de la ley de vivienda. El punto más espinoso de la negociación toca de forma directa a las socimis que se dedican al alquiler de casas por la posibilidad de que se introduzcan topes a los precios de los alquileres y nuevos impuestos a los grandes tenedores. De hecho, el gestor inmobiliario de Blackstone, Eduard Mendiluce, advirtió en febrero de que el alquiler social es "responsabilidad cien por cien de la Administración pública" y de que solo en el ámbito del alquiler asequible (precios un 30% o 35% por debajo del mercado) están dispuestos a llegar acuerdos de colaboración público-privada. La composición de la ley será un elemento determinante para elevar la posición de las socimis residenciales españoles en el continente.
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